KỊCH BẢN NÀO CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2012

Từ năm 1991 Nhà nước ta quyết định áp dụng cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa (Văn kiện Đại hội Đại biểu Đảng toàn quốc khóa VII), đến năm 1996 thuật ngữ "thị trường bất động sản" mới chính thức được áp dụng (Văn kiện Đại hội Đại biểu Đảng toàn quốc khóa VIII). Sự thận trọng trong quá trình đổi mới như vậy cũng do những cân nhắc về lý luận. Về nguyên tắc, thị trường bất động sản luôn bao gồm cả đất đai. Nhưng cũng về...
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
KỊCH BẢN NÀO CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2012 KỊCH BẢN NÀO CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2012 GS.TSKH Đặng Hùng Võ Lộ trình phát triển của thị trường bất động sản nước ta Từ năm 1991 Nhà nước ta quyết định áp dụng cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa (Văn kiện Đại hội Đại biểu Đ ảng toàn quốc khóa VII), đến năm 1996 thuật ngữ 'thị trường bất động sản' mới chính thức được áp dụng (Văn kiện Đại hội Đại biểu Đảng toàn quốc khóa VIII). Sự thận trọng trong quá trình đổi mới như vậy cũng do những cân nhắc về lý luận. Về nguyên tắc, thị trường bất động sản luôn bao gồm cả đất đai. Nhưng cũng về nguyên tắc, Nhà nước cấm buôn bán trực tiếp đất đai. Từ năm 2003, khung pháp luật của Việt Nam thừa nhận quyền sử dụng đất là một thành phần của thị trường bất động sản, quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất và người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch trên thị trường đối với quyền sử dụng đất. Nhận thức trong quá trình đổi mới phức tạp như vậy, nhưng thị trường bất động sản vẫn tồn tại ngay trong thời kỳ Nhà nước áp dụng cơ chế kinh tế bao c ấp, chỉ huy tập trung. Nhà nước cho phép người dân được mua bán các loại tài sản đã đầu tư trên đất và đất được xem xét như một yếu tố đương nhiên kéo theo tài sản gắn liền với đất. Nhà nước coi giá đất bằng '0', chỉ xác đ ịnh giá tr ị tài sản trên đ ất để tính thuế và làm các thủ tục sang tên đổi chủ. Người dân vẫn làm hợp đ ồng mua bán tài sản không có giá trị đất, nhưng cái người dân nhắm đến vẫn là đất. Đầu tư kinh doanh bất động sản là một hình thức được ưu chuộng vì đất từ khi rất rẻ trong thời kỳ bao cấp đã dần tăng lên theo nhu cầu của cuộc sống thực tế. Giá đất đã tăng lên mạnh và đã tạo cơn 'sốt đất' lần thứ nhất từ năm 1991. Người dân không có những kênh đầu tư tiền tiết kiệm hợp lý nên đều được giữ trong bất động sản, tạo nên tâm lý tích trữ tiền trong nhà ở là an toàn và hiệu quả hơn cả. Giá đất đã tăng lên từ 5 - 10 lần, tùy theo địa điểm, địa phương. Cơn 'sốt đất' này bị cắt khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 1993. Tâm lý chung chưa biết nội dung ra sao, nhưng một luật mới về đất đai bao giờ có tác động làm cho những người 'kinh doanh' đất đai phải ngừng lại xem xét, nghe ngóng động tĩnh. Năm 1996, đứng trước đòi hỏi của thực tế phát triển, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã quyết định sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Việc sửa đổi, bổ sung đi theo hướng mở rộng đầu tư các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và hạ tầng khu công nghiệp, trên nguyên tắc mở thị trường bất động sản nhà ở và thị trường bất đ ộng sản hạ tầng khu công nghiệp. Năm 1998, Quốc hội thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai với nội dung chủ yếu: quy định đất ở được sử dụng không có thời hạn; mở thị trường bất động sản cho các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp và các dự án đổi đất lấy hạ tầng; các nhà đầu tư trong nước được áp dụng hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền một l ần và quyền thuê đất đó được giao dịch trên thị trường bất động sản. Tất cả những cởi mở về chính sách như vậy đã kêu gọi đầu tư từ khu vực doanh nghiệp vào thị trường bất 1 động sản nhà ở. Quá trình đầu tư này trở nên ngày càng 'nóng' hơn vì nhà đầu tư dự án nhà ở cũng được sử dụng đất ở vô thời hạn, kích thích quá trình đầu cơ đất ở. Xu hướng này đã tạo cơn 'sốt đất' lần thứ hai từ năm 2001, cũng làm cho giá đất tăng lên từ năm tới mười lần tùy từng khu vực, từng đ ịa phương. Cơn 's ốt đ ất' này cũng bị sự kiện ban hành Luật Đất đai năm 2003 cắt ngang, thị trường bất đ ộng sản chậm giao dịch. Từ năm 2004 trở đi, sự vận hành thị trường chứng khoán gắn với cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đã tăng độ 'nóng' cho thị trường này. Từ đó, những người đầu tư chủ yếu vào thị trường bất động sản đã chuyển 'sốt' sang thị tr ường chứng khoán. Sự nóng lên quá nhanh của đầu tư vào chứng khoán đã làm vỡ 'bong bóng' chứng khoán vào đầu năm 2007, tạo luồng đầu tư trở lại thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản lại 'nóng' lên và tạo nên cơn 'sốt đất' lần thứ ba từ đầu năm 2007 tới giữa năm 2008, giá đất trên thị trường tăng lên từ ba tới bốn lần tùy từng địa điểm, từng địa phương. Cơn 'sốt đất' lần này ngắn hơn và thấp hơn so với 2 cơn 'sốt đất' lần trước, đồng thời có nguyên nhân từ sự tác động mang tính quy luật của thị trường vốn. Như vậy, thị trường bất động sản nước ta đã trải qua 3 cơn 'sốt đất' trong các giai đoạn: 1991 - 1993, 2001 - 2003, 2007 - 2008. Hai 'cơn sốt' đầu có nguyên nhân từ quá trình chuyển đổi cơ chế kinh tế, tạo nên sự kích thích đầu tư vào thị trường bất động sản. Đó là quá trình tăng giá đất từ khái niệm giá đất bằng '0' trong cơ chế kinh tế bao cấp sang mặt bằng giá đất ngang với các nước thuộc khu vực ASEAN trong chính sách hội nhập kinh tế quốc tế. Cơn 'sốt đất' lần thứ ba lại có nguyên nhân hoàn toàn khác, từ nội tại thị trường. Đó là sự tương tác giữa thị tr ường chứng khoán và thị trường bất động sản. Điều này cho thấy thị trường bất đ ộng sản n ước ta ngày một 'thị trường' hơn. Thị trường bất động sản nước ta trong cuộc chiến với lạm phát Những bất cập trong đầu tư phát triển gắn với những cơn sốt của thị trường vốn (trong đó có thị trường chứng khoán, bất động sản, vàng, Đô la Mỹ, v.v.) đã gây ra lạm phát. Đây cũng là hệ quả của tính thiếu hợp lý trong mô hình phát triển của nước ta trong giai đoạn vừa qua: dựa chủ yếu vào nguồn lực tài chính, sau đó là nguồn lực tài nguyên và hầu như không quan tâm nhiều tới nguồn lực con người. Vào cuối năm 2008, Chính phủ đã quyết định áp dụng chặt chẽ chính sách thắt chặt ...