Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng - Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng

Luận văn góp phần tạo thêm một cơ sở thực nhiệm ủng hộ áp dụng LVC tại TP.HCM để tạo nguồn vốn cho đầu tư hạ tầng. Bên cạnh đó, tác giả cũng hình dung thách thức chủ yếu đối với tính khả thi của việc đưa LVC vào áp dụng là sự chống đối của nhóm lợi ích liên quan đến bất động sản và việc chưa có cơ chế phân cấp ngân sách cao hơn cho TP.HCM.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: điều chuyển giá trị tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng - Kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh qua tình huống dự án đường Phạm Văn Đồng 1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT HỒ HẢI ONGĐIỀU CHUYỂN GI TR T NG TH CỦ ẤT ĐỘNG SẢN O ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG: INH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀGỢI Ý ÁP DỤNG CHO THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH QUA TÌNH HUỐNG DỰ N ĐƯỜNG PHẠ V N ĐỒNG Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 60340402 LUẬN V N THẠC SỸ CHÍNH SÁCH CÔNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS HU NH THẾ DU TP. HỒ CHÍ MINH – N 2016 i LỜI C ĐO N Tôi cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và sốliệu được sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trongphạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của trườngĐại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright. Tác giả luận văn HỒ HẢI ONG ii LỜI CẢ ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn thầy u nh Thế u đã trực tiếp hướng dẫn tôi ngay từnhững ngày đầu thực hiện đề tài, tận tình truyền đạt kiến thức, định hướng, đưa ra những ýkiến quý báu cho việc hoàn thành bản luận văn này. Cám ơn anh guyễn à am 09 và ạn u nh gọc Chương M 7 của Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright T đãh trợ tích cực về thông tin và tư vấn k thuật cho luận văn của tôi. Tôi c ng ch n thànhcảm ơn công ty Cushman Wakefield đã h trợ tận tình về thông tin thị trường nhà đấtThành phố ồ Chí Minh. goài ra, xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô, các anh chị trợ giảng của T đãrất nhiệt t m truyền đạt và chia s kiến thức, tầm nhìn khoa học và đ c iệt cám ơn các anhchị trong lớp MPP7, những người đã đồng hành c ng tôi trong 2 năm đầy ý ngh a tạiFETP. Hồ Hả n iii T TẮTCơ chế điều chuyển giá trị gia tăng từ đất do đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông VC đãđược áp dụng rộng rãi trên thế giới. Các nước đi sau kế thừa và phát triển các biến thể củacác hình thức VC c ng như kết hợp các biện pháp điều chuyển khác nhau cho phù hợpvới thực trạng của từng địa phương.Cơ chế này được chứng minh phát huy hiệu quả cao và tạo ra nguồn vốn bền vững cho đầutư phát triển hạ tầng đô thị nhưng đòi hỏi cao về năng lực quy hoạch, xác định phạm vi vàmức độ ảnh hưởng của dự án lên bất động sản để từ đó lựa chọn các công cụ điều chuyểnphù hợp. Ngoài ra, chính quyền địa phương c ng được đòi hỏi cao về sự minh bạch trongquá trình định giá, đấu giá đất và thực thi các biện pháp LVC. Trách nhiệm giải trình caocủa chính quyền địa phương, đ c biệt tránh việc lạm dụng nguồn thu từ LVC tài trợ chocác khoản chi thuờng xuyên, kết hợp với truyền thông hiệu quả sẽ thúc đẩy sự thành côngkhi áp dụng LVC.Nhu cầu và nhiệm vụ cấp bách về đầu tư phát triển hạ tầng để duy trì tốc độ phát triển kinhtế và giảm áp lực giao thông đô thị đã thúc đẩy chính quyền địa phương một số tỉnh thànhở Việt Nam tiếp cận và áp dụng các hình thức VC, trong đó chủ yếu là hình thức khaithác qu đất trong các hợp đồng “đổi đất lấy hạ tầng” để kêu gọi tư nh n tham gia đầu tưcơ sở hạ tầng. Các hình thức điều chuyển giá trị dưới hình thức thuế, phí, khoản đóng gópcủa người được hưởng ngoại tác tiêu cực chưa được áp dụng nhiều mà lý do chính đượcđưa ra là chưa có cơ chế về phân cấp ngân sách cho chính quyền địa phương.Trong việc áp dụng LVC, trong nhiều trường hợp chính quyền địa phương chỉ vận dụnghình thức chứ chưa đi s u vào ản chất của công cụ VC. Điển hình là việc sử dụng quđất để thanh toán cho nhà đầu tư tư nh n đa phần là các khu đất không trực tiếp có đượcngoại tác từ dự án để tăng giá trị.Luận văn nghiên cứu trường hợp dự án đường Phạm Văn Đồng cho thấy khi áp dụng hìnhthức LVC theo các thông lệ quốc tế về phạm vi và mức độ điều chuyển giá trị cho thấybiện pháp này tạo được nguồn thu đóng góp đáng kể vào tổng mức đầu tư của dự án.Hạn chế lớn nhất của luận văn là việc không thể thu thập được dữ liệu về thị trường nhàđất của TP.HCM ở thời điểm trước khi có dự án trước khi có thông tin về dự án tương ứng ivvới thời điểm trước năm 2007 để đưa vào mô hình dự áo tác động của dự án. Mức độ tácđộng về giá được tham khảo từ nguồn công ty bất động sản uy tín để thay thế.Luận văn góp phần tạo thêm một cơ sở thực nhiệm ủng hộ áp dụng LVC tại T . CM đểtạo nguồn vốn cho đầu tư hạ tầng. Bên cạnh đó, tác giả c ng hình dung thách thức chủ yếuđối với tính khả thi của việc đưa VC vào áp dụng là sự chống đối của nhóm lợi ích liênquan đến bất động sản và việc chưa có cơ chế phân cấp ng n sách cao hơn cho T . CM. v MỤC ỤCLỜI CAM ĐOA ................................................................................................................... iLỜI CẢM Ơ ........................................................................................................................ iiT M TẮT ............................................................................................................................. ...