Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thẩm định dự án căn hộ thương mại Khải Hoàn - Phát triển thị trường căn hộ diện tích nhỏ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là tìm giải pháp để Nhà nước can thiệp vào thị trường bất động sản hiệu quả hơn, qua đó có thể giải quyết tốt nhu cầu thực về nhà ở của người dân.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thẩm định dự án căn hộ thương mại Khải Hoàn - Phát triển thị trường căn hộ diện tích nhỏ BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM --------------------------- LÊ ANH TUẤN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CĂN HỘ THƯƠNG MẠIKHẢI HOÀN - PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DIỆN TÍCH NHỎ Chuyên ngành: Chính Sách Công Mã số : 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ---------------------------CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT LÊ ANH TUẤN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CĂN HỘ THƯƠNG MẠIKHẢI HOÀN - PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DIỆN TÍCH NHỎ Chuyên ngành: Chính Sách Công Mã số : 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. TRẦN THỊ QUẾ GIANG TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 i LỜI CAM ĐOANTôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sửdụng trong luận văn đều được trích dẫn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biếtcủa tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh tế thànhphố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright. TP. HCM, ngày 20 tháng 07 năm 2012 Tác giả Lê Anh Tuấn ii LỜI CÁM ƠNTrước hết tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright,các Quý Thầy Cô đã tận tình giúp tôi trang bị tri thức, tạo môi trường điều kiện thuận lợi nhấttrong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn này. Tôi cũng xin cảm ơn đội ngũ cán bộvăn thư, cán bộ phòng tin học đã tạo những điều kiện thuận lợi cũng như hỗ trợ tôi trong quátrình học tập.Trong quá trình thực hiện luận văn này, tôi xin chân thành cảm ơn sự tận tình giúp đỡ cùngvới các góp ý rất hữu ích từ Tiến sỹ Trần Thị Quế Giang.Tôi cũng gửi lời cảm ơn đến các thầy cô trong bộ môn Thẩm định tài chính – FETP đã cungcấp cho tôi những kiến thức vững chắc về thẩm định dự án mà qua đó tôi có thể hoàn thành tốtluận văn này.Tôi chân thành cảm ơn công ty K59 đã tạo điều kiện cung cấp các số liệu cũng như hỗ trợtrong quá trình thực hiện luận văn.Xin chân thành cảm ơn sự động viên và giúp đỡ của bạn bè và gia đình trong suốt quá trìnhhọc tập và thực hiện luận văn. iii TÓM TẮTMặc dù Nhà nước đã có nhiều chính sách khuyến khích và hỗ trợ nhằm giải quyết nhu cầu vềnhà ở đang ngày càng cấp thiết tại TP.HCM nhưng do hầu hết các doanh nghiệp đầu tư trongthời gian qua chủ yếu nhắm vào phân khúc căn hộ hạng sang, cao cấp làm cho thị trường BĐShiện nay đang bị mất cân đối. Đa phần những người dân có nhu cầu thực về nhà ở là nhữngngười có thu nhập trung bình nên không có khả năng tiếp cận những căn hộ có giá cao trên thịtrường. Trước thực tế đó, nhiều doanh nghiệp đầu tư đã chuyển dần sang hướng xây dựng cáccăn hộ phân khúc bình dân và cũng đạt được nhiều kết quả khả quan. Điều này cho thấy cácdự án căn hộ bình dân có thể giúp vực dậy thị trường BĐS TP.HCM trong giai đoạn hiện naykhi khả năng gặp nhau của cả bên cung và cầu đều rất lớn. Tuy nhiên, thị trường căn hộ này lạiđang gặp phải vướng mắc về quy định diện tích tối thiểu trong việc xây dựng các căn hộthương mại. Với chi phí xây dựng như hiện nay thì các căn hộ có diện tích khoảng 50m2 vẫncòn nằm xa khả năng tài chính của nhiều khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở.Luận văn thẩm định dự án “Khu căn hộ thương mại Khải Hoàn” như là một dự án mẫu về cănhộ bình dân. Theo kết quả phân tích tài chính, mức giá mà chủ đầu tư sẵn lòng bán là 13,3triệu VNĐ/m2 tương ứng với suất sinh lợi là 20,7%; mặc dù suất sinh lợi này thấp hơn so vớinhững năm trước khi thị trường BĐS đang còn “nóng” nhưng xét về dài hạn thì đây là suấtsinh lợi hợp lý và đủ để thu hút sự tham gia của các doanh nghiệp đầu tư. Với mức giá 13,3triệu VNĐ/m2 này thì khả năng tài chính của một hộ gia đình có thu nhập trung bình sẽ muađược một căn hộ khoảng 37m2. Như vậy, nếu cho phép xây dựng các căn hộ nhỏ thì thị trườngphân khúc này sẽ góp phần giải quyết được một lượng lớn nhu cầu về nhà ở của người dân.Kết quả phân tích kinh tế cho thấy NPV kinh tế là 46,961 tỷ VNĐ >0 nên dự án có hiệu quả vềmặt kinh tế, chính vì thế cần có sự can thiệp của chính phủ trong việc điều chỉnh lại quy địnhhiện nay về diện tích tối thiểu khi xây dựng các căn hộ thương mại. Luận văn đưa ra kiến nghịchính sách cho phép các doanh nghiệp đầu tư BĐS xây dựng các căn hộ có diện tích nhỏnhưng kèm với đó là các quy định nhằm đảm bảo chất lượng công trình, điều kiện sinh hoạtcủa người ở. Ngoài ra, Nhà nước cũng cần xây dựng các cơ chế tài chính dài hạn để có thể hỗtrợ tín dụng cho người có nhu cầu nhà ở thực sự. iv MỤC LỤCLỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................................ iLỜI CÁM ƠN ............................................................................................................................. iiTÓM TẮT .................................................................................................................................. iiiDANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT: .................................................................................... viiDANH SÁCH BẢNG BIỂU........................................... ...