Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Xác định giá trị kinh tế của đất khi chuyển mục đích sử dụng: nghiên cứu tình huống dự án khu đô thị phường Mỹ Phú Thành phố Cao Lãnh

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là nhận thấy những khó khăn của DN, trong quá trình thực hiện chính sách quản lý đất đai, nhà nước tỏ thiện chí cầu thị, “nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chính sách đất đai, đặc biệt là những nội dung quan trọng liên quan đến việc phát triển nhà ở” 11 . Đồng thời, Chính phủ dự kiến trình Quốc hội sửa đổi Luật đất đai vào năm 2013, đáp ứng nhu cầu phát triển của nền kinh tế. Thông qua nghiên cứu tình huống Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh, luận văn sẽ xác định giá kinh tế của đất đai trước và sau khi chuyển MĐSD từ đất nông nghiệp sang đất ở, thương mại, dịch vụ ở phường Mỹ Phú, tính toán giá trị chênh lệch, từ đó đề xuất mức giá đóng TSDĐ trên địa bàn phường Mỹ Phú, đồng thời nêu ra phương pháp tính để áp dụng cho địa phương khác.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Xác định giá trị kinh tế của đất khi chuyển mục đích sử dụng: nghiên cứu tình huống dự án khu đô thị phường Mỹ Phú Thành phố Cao Lãnh BỘ GIÁO BỘ GIÁO DỤCVÀ DỤC VÀ ĐÀO ĐÀO TẠO TẠO TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC ĐẠI HỌC KINHTẾ KINH TẾ TP.HỒ TP. HỒCHÍCHÍ MINH MINH ----------------------- ——————— HỒ QUANG ĐỆ THẨM ĐỊNHHUỲNH DỰ ÁN QUANG TỨ BỘ ĐÈO CẢ HẦM ĐƯỜNG XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ KINH TẾ CỦA ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG: NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ THÀNH PHỐ CAO LÃNH TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011. LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Năm 2010-2012 LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG TP. Hồ Chí Minh – Năm 2012 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT ————————— ----------------------- CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT HỒ QUANG ĐỆ HUỲNH QUANG TỨ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN HẦM ĐƯỜNG BỘ ĐÈO CẢ Chuyên ngành: Chính sách công XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ KINH TẾ CỦA ĐẤT Mã số: 603114 KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG: LUẬN VĂN NGHIÊN CỨU TÌNH THẠC SĨDỰ HUỐNG TẾ KHU ĐÔ THỊ KINHÁN PHƯỜNG MỸ PHÚ THÀNH PHỐ CAO LÃNH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN TẤN BÌNH Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh– Năm 2011. NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. JAY ROSENGARD TP. Hồ Chí Minh – Năm 2012 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 7 năm 2012 Tác giả luận văn Huỳnh Quang Tứ ii LỜI CẢM ƠN Tôi trân trọng cảm ơn thầy Jay Rosengard, thầy Nguyễn Xuân Thành, thầy Huỳnh Thế Du vì đã hết lòng hướng dẫn, giúp đỡ tôi từ lúc định hình đề tài cho đến khi hoàn thành luận văn này. Trân trọng cảm ơn cô Trần Thị Quế Giang vì đã có những góp ý quan trọng, giúp tôi có những ý tưởng mới để hoàn thiện luận văn. Trân trọng cảm ơn các thầy, cô Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright trong thời gian qua đã truyền đạt, trang bị cho tôi những kiến thức quí báu. Tôi trân trọng cảm ơn anh Nguyễn Hữu Việt và chị Nguyễn Thị Thu Thủy, công tác ở Sở Xây dựng Đồng Tháp, anh Nguyễn Minh Triệc, công tác ở Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Tháp, anh Nguyễn Đình Phiếm, công tác ở Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Đồng Tháp, anh Nguyễn Thái Khoa, công tác ở Cục Thống kê Đồng Tháp, anh Cao Hồng Sơn và anh Nguyễn Văn Bé Hai, công tác ở Sacombank Đồng Tháp đã tận tình giúp đỡ và cung cấp những tài liệu quí giá giúp tôi hoàn thành luận văn. Trân trọng cảm ơn các anh chị học viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright và gia đình, bạn bè đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập tại Trường Fulbright. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 7 năm 2012 Học viên Huỳnh Quang Tứ iii TÓM TẮT Trong công cuộc công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh trong hơn hai mươi năm qua. Hàng năm, một lượng lớn đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở, đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, từ ngày 01 tháng 10 năm 2009 đến nay, quá trình này chậm lại, nhiều dự án đình trệ vì nhà nước thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, là mức giá quá cao. Từ một tình huống điển hình, Dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú Thành Phố Cao Lãnh, luận văn lượng hóa giá kinh tế của đất nông nghiệp và giá kinh tế của đất ở, thương mại, dịch vụ hình thành sau khi chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời sử dụng khung phân tích lợi ích – chi phí để thẩm định hiệu quả kinh tế và hiệu quả tài chính của dự án. Kết quả tính toán cho thấy dự án khả thi về mặt kinh tế, giá kinh tế của đất nông nghiệp phường Mỹ Phú thành phố Cao Lãnh bằng 86.822 đồng/m2 vào năm 2012, giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, chưa có cơ sở hạ tầng bằng 2.979.799 đồng/m2, tăng 2.892.977 đồng/m2 so với giá kinh tế của đất nông nghiệp, tương ứng với mức tăng 33 lần. Chênh lệch giữa hai mức giá này chính là giá trị tăng thêm do chính sách qui hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất của nhà nước tạo ra, do đó cần phải nộp vào ngân sách nhà nước thay vì nằm trong tay chủ đầu tư. Đối chiếu với các qui định của pháp luật hiện hành, khoản thu này giống bản chất với tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp. Với mức giá đóng tiền sử dụng đất theo giá đất thị trường sau khi chuyển ...