Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại

Trong giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, đòi hỏi phải có những cơ chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự, thương mại nói chung, giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại (NHTM) nói riêng, cũng như bảo đảm an toàn cho các thiết chế tài chính.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Một số vấn đề pháp lý về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT MÖÅT SÖË VÊËN ÀÏÌ PHAÁP LYÁ VÏÌ THÏË CHÊËP NHAÂ ÚÃ HÒNH THAÂNH TRONG TÛÚNG LAI TAÅI NGÊN HAÂNG THÛÚNG MAÅI HuỳnH anH* Trong giao dịch bảo đảm, nhà ở hình thành trong tương lai là một dạng tài sản bảo đảm có tính chất đặc thù, đòi hỏi phải có những cơ chế pháp lý riêng biệt, cụ thể để điều chỉnh, nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch dân sự, thương mại nói chung, giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại (NHTM) nói riêng, cũng như bảo đảm an toàn cho các thiết chế tài chính. Thời gian qua, những quy định về giao dịch thế chấp liên quan đến loại tài sản này chủ yếu dựa vào các quy định chung, nên có quá nhiều bất cập chưa giải quyết được khi áp dụng, thêm vào đó là những vấn đề mới tiếp tục phát sinh. Trong đó, vấn đề nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai, vấn đề xác lập giao dịch và đăng ký thế chấp đang là những vấn đề đáng quan tâm.1. nhận diện nhà ở hình thành trong Trước đó, ngày 29/11/2005, Quốc hộitương lai là đối tượng của hợp đồng thế đã thông qua Luật Nhà ở, có hiệu lực thichấp hành kể từ ngày 01/7/2006. Luật không đưa Lần đầu tiên, thuật ngữ “nhà ở hình ra khái niệm về nhà ở hình thành trong tương lai, do đó các giao dịch liên quan đếnthành trong tương lai” xuất hiện trong văn nhà ở hình thành trong tương lai chủ yếubản quy phạm pháp luật như là đối tượng dựa vào luật chung - Bộ luật Dân sự (BLDS)của giao dịch bảo đảm được nhắc đến trong năm 2005 và các văn bản hướng dẫn thiNghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính hành2. BLDS năm 2005 và các văn bảnphủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành hướng dẫn thi hành Bộ luật này cũng khôngLuật Nhà ở (Nghị định số 71/2010/NĐ-CP). đề cập đến thuật ngữ “nhà ở hình thànhTuy nhiên, thuật ngữ này không được giải trong tương lai”, thay vào đó là những quythích trong Nghị định1. định chung về “tài sản hình thành trong* ThS, GV. Trường Đại học An Giang.1 Xem thêm Điều 61 Nghị định số 71/2010/NĐ- CP, quy định “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước”.2 Xem Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về Giao dịch nhà ở và và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 136; Thông tư số 08/2014/TT-BTP ngày 26/02/2014 của Bộ Tư pháp và Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 4/10/2007 của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp. NGHIÏN CÛÁU Söë 19(323) T10/2016 LÊÅP PHAÁP 51 THÛÅC TIÏÎN PHAÁP LUÊÅT tương lai”, nhưng cũng không có mô tả cụ ở “hình thành trong tương lai”. Theo đó, nhà thể về khái niệm tài sản hình thành trong ở hình thành trong tương lai được hiểu là tương lai3. Tuy nhiên, Điều 4 Nghị định số “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm (Nghị định pháp luật nhưng chưa được cấp giấy định số 163/2006/NĐ-CP) có quy định chứng nhận quyền sở hữu”. Bên cạnh đó, “...Tài sản hình thành trong tương lai bao Thông tư cũng giới hạn nhà ở hình thành gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời trong tương lai là đối tượng của hợp đồng điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thế chấp chỉ gồm nhà do các tổ chức kinh thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới doanh bất động sản xây dựng và bán cho tổ thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Với quy chức, cá nhân5. đ ...