Những bất cập trong quy định của luật nhà ở hiện hành về điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở

Bài viết này, luận giải một số vấn đề bất cập trong quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở hiện hành từ thực tiễn nghề nghiệp của công chứng viên và đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nhà ở.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Những bất cập trong quy định của luật nhà ở hiện hành về điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở HOÏC VIEÄN TÖ PHAÙP NHỮNG BẤT CẬP TRONG QUY ĐỊNH CỦA LUẬT NHÀ Ở HIỆN HÀNH VỀ ĐIỀU KIỆN CỦA CHỦ THỂ THAM GIA GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở Lại Thị Bích Ngà1 Lê Thị Trang2 Tóm tắt: Luật nhà ở năm 2014 đã được hợp nhất với Luật kiến trúc số 40/2019/QH14; Luật đầu tư số 61/2020/QH14; Luật số 62/2020/QH14 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật xây dựng; Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư số 64/2020/QH14, trong văn bản hợp nhất số 03/VBHN-VPQH ngày 15 tháng 7 năm 2020, mặc dù có những sửa đổi, bổ sung và ngày càng hoàn thiện, tuy nhiên qua thực tiễn việc áp dụng các quy định của Luật nhà ở nói chung và điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch nói riêng còn tồn tại một số vướng mắc, khó khăn (sau đây gọi chung là Luật nhà ở). Bài viết này, chúng tôi luận giải một số vấn đề bất cập trong quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở hiện hành từ thực tiễn nghề nghiệp của công chứng viên và đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nhà ở. Từ khóa: Giao dịch về nhà ở, hoạt động công chứng. Nhận bài: 15/08/2021; Hoàn thành biên tập: 14/9/2021; Duyệt đăng: 20/9/2021. Abstract: The Housing Law in 2014 has been unified with the Law vernment which amends and supplements some articles of the Construction Law; the Investment Law under Public-Private Partner method No. 64/2020/QH14. Though being amended and supplemented for finalization, the unified document No. 03/VBHN-VPQH dated July 15,2020 contains obstacles and difficulties in practical application of regulations of the Housing Law in general and conditions on subjects taking part in transactions in particular. In this article, we interpret some shortcomings in regulations on conditions for parties taking part in transaction on housing under current regulations of the Housing Law from practical tasks performed by notaries as well as make suggestions to finalize housing laws. Keywords: Transactions on housing, notarial activity. Date of receipt: 15/08/2021; Date of revision: 14/9/2021; Date of Approval: 20/9/2021. 1. Người đại diện không phải là chủ thể giao dịch về nhà ở. Theo quy định này, người của giao dịch về nhà ở được chủ sở hữu uỷ quyền thực hiện việc: bán Theo quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật nhà, cho thuê mua nhà ở… được xác định là bên nhà ở, để trở thành một trong các bên tham gia bán nhà, bên cho thuê mua nhà ở… Quy định giao dịch về nhà ở thì bên bán, cho thuê, cho này của Luật nhà ở mâu thuẫn với quy định của thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua Bộ luật dân sự năm 2015 về đại diện. bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, Theo quy định tại Điều 135 của Bộ luật dân sự thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy năm 2015 về căn cứ xác lập quyền đại diện thì ủy quyền quản lý nhà ở phải thỏa mãn các điều kiện quyền là một hình thức của đại diện3. Điều 134 sau: bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đại diện có chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương đưa ra định nghĩa sau:“Đại diện là việc cá nhân, mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”. Với 1 Thạc sỹ, NCS, Phó Trưởng Khoa Đào tạo Công chứng viên và các chức danh khác, Học viện Tư pháp. 2 Thạc sỹ, Giảng viên, Khoa Đào tạo Công chứng viên và các chức danh khác, Học viện Tư pháp. 3 Điều 135 Bộ luật dân sự năm 2015. 32 Soá 09/2021 - Naêm thöù möôøi saùu khái niệm về đại diện này thì khi thực hiện công nhà. Nếu căn cứ vào Khoản 1 Điều 10 Luật nhà việc ủy quyền, người được ủy quyền không nhân ở và Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2015 và căn danh chính mình mà họ thực hiện công việc ủy cứ vào quy định “bên bán nhà là chủ sở hữu quyền nhân danh người ủy quyền. Tinh thần này nhà” được quy định tại chính Khoản 1 Điều 119 cũng được thể hiện trong quy định tại Điều 562 thì bên bán nhà là ông A. Căn cứ vào Điều 134, của Bộ luật dân sự năm 2015 khi đưa ra khái niệm Điều 135 và Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 về hợp đồng ủy quyền: “Hợp đồng ủy quyền là thì ông B có tư cách pháp lý là người đại diện sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên được ủy cho ông A do được ông A ủy quyền. Tuy nhiên, quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh nếu căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 119 bên ủy quyền bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao Luật nhà ở với nội dung quy định “người được nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. chủ sở hữu nhà ở ủy quyền là bên bán nhà” thì Như vậy, trong một hợp đồng mua bán nhà, hợp ông B lại có tư cách pháp lý là bên bán nhà. đồng thuê nhà… nếu xuất hiện người được ủy Trong thực tiễn công chứng, khi xác định quyền, thì người được ủy quyền không phải là bên chủ thể của giao dịch đối với tình huống này, bán nhà, bên cho thuê nhà… mà tư cách pháp lý các công chứng viên không xác định tư cách của người được ủy quyền trong các hợp đồng này pháp lý của ông B là bên bán nhà. Mà trong tình là người đại diện của bên bán nhà, bên cho thuê huống này, các bên khi lập hợp đồng xác định: nhà… hay nói cách khác là đại diện cho chủ sở Bên bán nhà là ông A; Bên mua nhà là ôn ...