Sửa đổi, bổ sung các quy định về giá đất và điều tiết phần chênh lệch về địa tô không do người sử dụng đất tạo ra của Luật đất đai năm 2013 nhằm khai thác hiệu quả nguồn thu từ đất theo cơ chế thị trường ở nước ta

Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân của tác giả bình luận, đánh giá về nội dung các quy định về giá đất và điều tiết phần chênh lệch về địa tô không do người sử dụng đất tạo ra của Luật Đất đai năm 2013. Trên cơ sở đó, bài viết đề xuất một số kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định này của Luật Đất đai năm 2013 nhằm khai thác hiệu quả nguồn thu từ đất theo cơ chế thị trường ở nước ta hiện nay. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Sửa đổi, bổ sung các quy định về giá đất và điều tiết phần chênh lệch về địa tô không do người sử dụng đất tạo ra của Luật đất đai năm 2013 nhằm khai thác hiệu quả nguồn thu từ đất theo cơ chế thị trường ở nước ta SỬA ĐỔI, BỔ SUNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐIỀU TIẾT PHẦN CHÊNH LỆCH VỀ ĐỊA TÔ KHÔNG DO NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TẠO RA CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 NHẰM KHAI THÁC HIỆU QUẢ NGUỒN THU TỪ ĐẤT THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG Ở NƯỚC TA PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến Trường Đại học Luật Hà Nội Tóm tắt Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân của tác giả bình luận, đánh giá về nội dung các quy định về giá đất và điều tiết phần chênh lệch về địa tô không do người sử dụng đất tạo ra của Luật Đất đai năm 2013. Trên cơ sở đó, bài viết đề xuất một số kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định này của Luật Đất đai năm 2013 nhằm khai thác hiệu quả nguồn thu từ đất theo cơ chế thị trường ở nước ta hiện nay. Từ khóa: Đất đai, Luật Đất đai; giá đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chính phủ, phần giá trị tăng thêm từ đất đai, người sử dụng đất v.v. 1. Bình luận về chế định giá đất trong Luật Đất đai năm 2013 1.1. Bình luận Điều 112. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất Điều 112 gồm có 02 khoản được quy định cụ thể như sau: “1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau; 2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất”. Về Điều này, người viết có một số nhận xét, bình luận như sau: Thứ nhất, một trong những nguyên tắc xác định giá đất là căn cứ “theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá”. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 trong phần giải thích thuật ngữ đề cập tại Điều 3 lại không hề giải thích thế nào là “mục đích sử dụng đất hợp pháp”. Mục đích sử dụng đất (SDĐ) hợp pháp là mục đích ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất hay là mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSDĐ) hay là mục đích SDĐ thực tế được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã) xác nhận sử dụng ổn định, lâu dài không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được xét duyệt. Sự không tường minh này sẽ dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau, tạo kẽ hở cho cơ quan có thẩm quyền tuỳ tiện trong việc xác định giá đất và tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, tiêu cực. 67 Thứ hai, một nguyên tắc khác của việc xác định giá đất là phải bảo đảm “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng …”. Tuy nhiên, hiểu thế nào là phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng. Phù hợp là bao nhiêu % so với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng (bằng 70%, 80% hay 85%). Mặt khác, hiểu thế nào là “giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng” và thị trường ở đây là thị trường nào (thị trường có tổ chức hay thị trường phi chính quy; thị trường bất động sản (BĐS) trước khi Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng hay thị trường sau khi Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng); ai là cơ quan có chức năng xác định giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng. Rất tiếc những câu hỏi này lại không tìm thấy “lời giải” ở Luật Đất đai năm 2013. Đành rằng khoản 4 Điều 115 có quy định: “Gía đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất”; song Luật Đất đai năm 2013 lại không làm rõ tổ chức tư vấn xác định giá đất có độc lập hay không so với cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định giá đất hoặc Nhà nước có được quyền ra quyết định thành lập tổ chức tư vấn giá đất để thực hiện dịch vụ công về vấn đề này hay không?. Chúng tôi cho rằng tổ chức tư vấn giá đất phải độc lập với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và nó trực thuộc Hiệp hội định giá đất hoặc do các doanh nghiệp có đủ điều kiện thực hiện tư vấn giá đất. Có như vậy mới bảo đảm việc định giá đất khách quan, trung thực, chính xác. Ngược lại, thì quy định của khoản 4 Điều 115 chỉ là “bánh vẽ” mà thôi và khó phát huy vai trò tích cực trong cuộc sống. Thứ ba, nguyên tắc thứ tư của việc xác định giá đất được quy định là “Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 lại không quy định cụ thể cơ quan nào sẽ có thẩm quyền điều chỉnh mức giá đất trong trường hợp các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích SDĐ, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự như nhau được xác định mức giá khác nhau. 1.2. Bình luận Điều 113. Khung giá đất Điều 113 có nội dung như sau: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”. Điều luật này quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm/lần cho từng loại đất, theo từng vùng và trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20 ...