Thực trạng và một số khuyến nghị về định giá đất đai

Việc định giá và áp dụng bảng giá đất có quan hệ chặt chẽ với công tác quản lý tài chính về đất đai, tới nguồn thu ngân sách từ đất và một số vấn đề xã hội khác. Việc định giá đất, xây dựng bảng giá đất và áp dụng bảng giá đất ở các địa phương trên cả nước hiện nay nhìn chung chưa thực hiện đầy đủ nguyên tắc giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường mà Luật Đất đai đã quy định. Để tìm hiểu thêm về vấn đề này, mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Thực trạng và một số khuyến nghị về định giá đất đai THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI ThS. Hoàng Việt Huy GS.TS Hoàng Việt Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tóm tắt Việc định giá và áp dụng bảng giá đất có quan hệ chặt chẽ với công tác quản lý tài chính về đất đai, tới nguồn thu ngân sách từ đất và một số vấn đề xã hội khác. Việc định giá đất, xây dựng bảng giá đất và áp dụng bảng giá đất ở các địa phương trên cả nước hiện nay nhìn chung chưa thực hiện đầy đủ nguyên tắc giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường mà Luật Đất đai đã quy định. Việc chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu của nguyên tắc có ý nghĩa then chốt này đã ảnh hưởng đáng kể tới công tác quản lý tài chính về đất đai, tới nguồn thu ngân sách và vấn đề minh bạch, công bằng trong các quan hệ đất đai. Để khắc phục tình trạng trên cần có các biện pháp cụ thể và thiết thực trong việc định giá và áp dụng bảng giá đất ở các địa phương trên cơ sở thực hiện đầy đủ các nguyên tắc định giá đất mà luật pháp đã quy định, đặc biệt là nguyên tắc giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Từ khóa: Giá đất, định giá đất, tài chính đất đai, thu ngân sách,… Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống xã hội. Vai trò này càng quan trọng hơn đối với các quốc gia có mật độ dân số cao và bình quân diện tích đất đai trên đầu người thấp như nước ta. Quy mô quỹ đất đai có ý nghĩa rất quan trọng, song việc quản lý và sử dụng đất đai mới là yếu tố quyết định nhất việc phát huy vai trò của tài nguyên này đối với đời sống xã hội. Để phát huy được vai trò của tài nguyên đất đai, việc quản lý và sử dụng đất đai phải đáp ứng được yêu cầu cơ bản là đất đai phải được quản lý chặt chẽ và được sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm đòi hỏi việc phân bổ và bố trí đất đai cho các mục đích sử dụng phải căn cứ đầy đủ vào nhu cầu hợp lý về số lượng và chất lượng đất đai theo từng mục đích sử dụng; vào số lượng, chất lượng và các đặc điểm của từng loại đất trong quỹ đất đai hiện có. Sử dụng đất đai hiệu quả được hiểu là hiệu quả tổng hợp, bao gồm hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội và hiệu quả môi trường. Để quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả, cùng với các biện pháp khác cần coi trọng và đẩy mạnh việc kinh tế hóa loại tài nguyên này, trong đó việc định giá đất một cách khoa học và phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường là một trong những nội dung thiết yếu. Bài viết chủ yếu đề cập thực trạng định giá đất ở nước ta hiện nay, từ đó đề xuất một số khuyến nghị nhằm góp phần nghiên cứu các biện pháp định giá đất phù hợp với các nguyên tắc định giá đất được luật pháp nước ta quy định, qua đó góp phần thúc đẩy sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. 223 1.Khái quát thực trạng công tác định giá đất ở nước ta 1.1.Các quy định cơ bản của pháp luật về định giá đất Trong những năm qua luật pháp về đất đai ở nước ta từng bước được hoàn thiện, chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước ngày càng được cụ thể hóa trong các văn bản pháp luật. Các quy định của luật pháp ngày càng thúc đẩy việc thực hiện yêu cầu quản lý đất đai chặt chẽ, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả vì lợi ích của toàn xã hội cũng như lợi ích hợp pháp của các tổ chức và cá nhân. Về định giá đất đai, luật pháp nước ta đã quy định rõ các nguyên tắc, phương pháp định giá và trách nhiệm, quyền hạn định giá đất, ban hành khung giá đất, bảng giá đất của các cấp quản lý nhà nước. Luật Đất đai 2003, tại điểm a, khoản 1, Điều 6, quy định nguyên tắc định giá đất như sau: a) Việc định giá đất của cơ quan nhà nước phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; …………….” Luật Đất đai 2013, tại khoản 1, Điều 11, tiếp tục khảng định nguyên tắc trên và bổ sung thêm một số điểm mang tính nguyên tắc trong định giá đất, cụ thể là việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau: “ a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d)………..” Trong các nguyên tắc định giá đất được luật pháp quy định thì nguyên tắc định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng có thể xem là nguyên tắc then chốt. Luật Đất đai cũng quy định rõ trách nhiệm, quyền hạn của các cấp chính quyền trong việc định giá đất, theo đó Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất cho từng vùng, theo từng thời gian…; UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, trên cơ sở nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, khung giá đất do Chính phủ ban hành và các điều kiện cụ thể của địa phương, tiến hành định giá đất và xây dựng bảng giá đất trình HĐND thông qua trước khi ban hành để áp dụng tại địa phương. Thời hạn của khung giá đất và bảng 224 giá đất được Luật Đất đai quy định là định kỳ 5 năm. Trong thời hạn trên nếu giá đất trên thị trường biến động ở mức cao hơn từ 20% trở lên so với mức giá ...