Tạo nguồn lực tài chính từ đất đai: Những vấn đề liên quan đến định giá, quy hoạch và đầu tư

Nghiên cứu đã chỉ ra những hạn chế của ba văn bản pháp luật bao gồm Luật Đất Đai, Luật Quy Hoạch và Luật Đầu Tư làm hạn chế nguồn thu tài chính từ đất đai trên các khía cạnh định giá, quy hoạch treo, phân cấp quản lý, ưu đãi đầu tư... Trên cơ sở đó, nghiên cứu đã đề xuất các hàm ý chính sách, kiến nghị sửa đổi các hạn chế của pháp luật nhằm tăng nguồn thu tài chính từ đất đai cũng như sử dụng đất, tài sản nhà nước có hiệu quả cho giai đoạn tới. Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Tạo nguồn lực tài chính từ đất đai: Những vấn đề liên quan đến định giá, quy hoạch và đầu tư HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 13 TẠO NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI: NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ, QUY HOẠCH VÀ ĐẦU TƯ GS. TS. Nguyễn Thị Cành, TS. Lê Hoàng Vinh, TS. Trịnh Thục Hiền, TS. Thái Thị Tuyết Dung, ThS. Nguyễn Lê Mỹ Kim, ThS. Phan Thị Hương Giang Trường ĐH Kinh tế-Luật, ĐHQG-HCM TÓM LƯỢC Nghiên cứu với chủ đề “tạo nguồn lực tài chính từ đất đai” đánh giá việc thực hiện Nghị quyết Số: 19-NQ/TW của Trung ương Đảng được tiến hành theo cách tiếp cận xem xét khía cạnh pháp lý và khía cạnh kinh tế tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước, với tư cách đất đai là sở hữu nhà nước tại Việt Nam. Nghiên cứu đã chỉ ra những hạn chế của ba văn bản pháp luật bao gồm Luật Đất Đai, Luật 14 | TẠO NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI: NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ Quy Hoạch và Luật Đầu Tư làm hạn chế nguồn thu tài chính từ đất đai trên các khía cạnh định giá, quy hoạch treo, phân cấp quản lý, ưu đãi đầu tư…. Trên cơ sở đó, nghiên cứu đã đề xuất các hàm ý chính sách, kiến nghị sửa đổi các hạn chế của pháp luật nhằm tăng nguồn thu tài chính từ đất đai cũng như sử dụng đất, tài sản nhà nước có hiệu quả cho giai đoạn tới. Các đề xuất chính để tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước bao gồm: (1) Giá đất phải dựa vào giá thị trường và đảm bảo được điều chỉnh khi biến động cung-cầu, tăng giá trị gia tăng của đất nhờ đầu tư phát triển hạ tầng; (2) Điều chỉnh cơ cấu thu từ sử dụng đất theo hướng áp dụng phương thức thu nhiều lần; Cần bỏ hình thức trả tiền thuê đất một lần-khi giá đất, chính sách thuế thay đổi; Cần tính lại giá, thuế, phí quyền sử dụng đất, thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của các cá nhân, nhà đầu tư, doanh nghiệp và tổ chức xã hội; (3) Cần đưa ra tổng kỳ hạn cho quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Cụ thể, tổng kỳ quy hoạch không quá 20 năm, tổng kỳ kế hoạch sử dụng đất không quá 2 năm đối với kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và không quá 10 năm đối với kế hoạch sử dụng đất khác; (4) Cần thống nhất trong vấn đề phân cấp, phân quyền trong quy hoạch, quản lý sử dụng đất, tài sản nhà nước giữa trung ương và địa phương và giữa các cấp của chính quyền địa phương, tránh lãng phí do quy hoạch treo, quản lý tài sản kém hiệu quả, gây tiêu cực từ cơ chế “xin-cho”; (5) Giá đất và thuế đất, giá bất động sản xung quanh hạ tầng, hưởng lợi từ hạ tầng chưa được thay đổi. Vì vậy, cần xác định giá trị tăng thêm của đất khi có hạ tầng. Cần triển khai quỹ đất từ thu giá trị gia tăng của đất do có hạ tầng để đầu tư lại cho hạ tầng, phát triển hạ tầng. TỪ KHÓA: Nguồn lực tài chính, đất đai, Nghị quyết 19, Luật đất đai, Luật quy hoạch, Luật đầu tư 1. Giới thiệu Nghị quyết Số 19-NQ/TW ngày 31/10/ 2012 đã có nhận định: “Hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai từng bước được tăng cường; chính sách, pháp luật về đất đai ngày càng được hoàn thiện; các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm; thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất đã được hình thành và phát triển nhanh”. HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 15 Kết quả đó khẳng định các quan điểm chỉ đạo, định hướng chính sách, pháp luật về đất đai được xác định trong Nghị quyết Trung ương 7 khoá IX cơ bản là đúng đắn, phù hợp với đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều hạn chế, nhất là trong quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư, các thủ tục hành chính về đất đai. Lợi ích của Nhà nước và người dân có đất bị thu hồi chưa được bảo đảm tương xứng; nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp; tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực này còn lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” còn khá phổ biến; tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai còn diễn biến phức tạp.” Mục tiêu của nghiên cứu này là đánh giá các chính sách khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản nhà nước gắn với đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội nhằm đưa ra các nhận định về những mặt tích cực và hạn chế của các chính sách, nhận định nguyên nhân của những hạn chế, trên cơ sở đó đề xuất hàm ý chính sách hay các kiến nghị hoàn thiện các chính sách qua các văn bản pháp lý nhằm nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, và tài sản nhà nước gắn với đất đai. Các chính sách sử dụng đất theo các hình thức tạo nguồn lực tài chính cho phát triển kinh tế xã hội đất nước bao gồm: khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai; khai thác nguồn lực tài chính từ tài sản nhà nước; và khai thác nguồn lực từ tài sản kết cấu hạ tầng. Những vấn đề này liên quan chủ yếu đến các quy định theo ba văn bản luật đó là Luật quy hoạch, Luật đất đai, và Luật đầu tư. Chính sách tài chính về đất đai bao gồm chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS), lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí liên quan khác. Chính sách thuế, phí, giá đất đã được đề cập ở một chuyên đề chuyên sâu khác, trong chuyên đề này chỉ phân tích khía cạnh tạo nguồn thu cho ngân sách 16 | TẠO NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI: NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ nhà nước (NSNN) từ chính sách tài chính về đất đai. Phương pháp nghiên cứu: Để đạt ...