Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể đối với nguồn thu ngân sách từ đất

Trong quá trình thực hiện, khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể ở nước ta còn có nhiều hạn chế, bất cập dẫn đến nhiều tiêu cực, nhất là làm giảm nguồn thu ngân sách từ đất. Bài viết "Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể đối với nguồn thu ngân sách từ đất" luận giải những vấn đề cơ bản về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể; đồng thời đề xuất vài ý kiến về tiếp tục hoàn thiện chúng trong giai đoạn tới. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể đối với nguồn thu ngân sách từ đất KHUNG GIÁ ĐẤT, BẢNG GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT CỤ THỂ ĐỐI VỚI NGUỒN THU NGÂN SÁCH TỪ ĐẤT PGS.TS Nguyễn Thế Phán Trường Đại học Kinh tế Quốc Dân Tóm tắt Để quản lý tài chính đất đai, Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã đưa ra nội dung khung giá đất do Chính phủ quy định. Luật Đất đai 2003 chưa đề cập đến bảng giá đất nhưng có nói đến giá đất cụ thể (thực chất là giá đất ở cấp tỉnh) và Luật Đất đai đã đưa ra nội dung bảng giá đất và giá đất cụ thể một cách đầy đủ và rõ ràng. Trong quá trình thực hiện, khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể ở nước ta còn có nhiều hạn chế, bất cập dẫn đến nhiều tiêu cực, nhất là làm giảm nguồn thu ngân sách từ đất. Bài viết này luận giải những vấn đề cơ bản về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể; đồng thời đề xuất vài ý kiến về tiếp tục hoàn thiện chúng trong giai đoạn tới. Từ khoá: Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể, nguồn thu ngân sách từ đất… 1. Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể Khung giá đất là các quy định của Chính phủ về giá đất từ tối thiểu đến tối đa cho từng loại đất cụ thể ở từng vùng trong cả nước. Khung giá đất là cơ sở để Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh (thành phố trực thuộc trung ương) làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất áp dụng ở từng địa phương. Khoản 2, Điều 56 Luật Đất đai 2003 đã quy định: Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Đến Luật Đất đai 2013, Điều 113 quy định: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất đã cụ thể hoá Luật Đất đai 2013, làm rõ những căn cứ xây dựng khung giá đất, nội dung của khung giá đất (Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất; khung giá đất được quy định theo các vùng kinh tế, loại đô thị; khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương), chỉ rõ trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất và quy định về điều chỉnh khung giá đất. Tiếp đó, Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất đã quy định khung giá đất đối với từng loại đất cho từng vùng cụ thể được thể hiện ở 11 bảng phụ lục, trong đó, giá tối thiểu đối với đất ở đô thị thấp nhất là 40 ngàn đồng/m2 (đô thị loại V, vùng Bắc Trung bộ) và 162 triệu đồng/m2 (đô thị loại đặc biệt tại vùng Đồng 231 bằng sông Hồng - Hà Nội và Đông Nam bộ - Thành phố Hồ Chí Minh). Như vậy, theo khung giá đất ở đô thị có biên độ chênh lệch giữa giá tối thiểu và và giá tối đa lên đến 4.050 lần; nếu so với cùng loại đô thị thì chênh lệch tới 108 lần. Khung giá đất theo Nghị định 104/2014/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 29/12/2014 chính là căn cứ để UBND cấp tỉnh xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương thuộc tỉnh cho giai đoạn 2015-2019. Khoản 1, Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định: Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc: (1) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; (2) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; (3) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định: Việc định giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc: (1) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; (2) Theo thời hạn sử dụng đất; (3) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; (4) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Bảng giá đất là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Luật Đất đai 2003 chưa đề cập đến bảng giá đất; đến Luật Đất đai 2013, bảng giá đất đã được quy định khá đầy đủ tại Điều 114, trong đó chỉ rõ việc xây dựng bảng giá đất là căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất. Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất đã làm rõ thêm các căn cứ xây dựng bảng giá đất là dựa vào kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất. Nghị định cũng quy định rõ nội dung bảng giá đất của 11 loại đất; trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất; xử lý giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khi xây dựng bảng giá đất; điều chỉnh bảng giá đất. Bảng giá đất được sử dụng trong các trường hợp: (1) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức; (2) Chuyển mục đích sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất; (3) Tính phí và lệ phí; (4) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính; (5) Tính tiền bồi thườn ...