Phát triển bền vững thị trường đất đai thông qua đấu giá đất: Trường hợp đấu giá tại Thủ Thiêm, TP.HCM

Bài viết nêu ra một số vấn đề bất thường trong việc đấu giá đất đai tại Thủ Thiêm, TP Thủ Đức, TP.HCM. Thông qua hiểu biết về thị trường đất đai với vai trò cực kỳ quan trọng trong bối cảnh phát triển của ngành này, đồng thời việc định giá đất đai thông qua việc tổ chức đấu giá đã tạo ra một thị trường lành mạnh và tạo nguồn thu cho ngân sách của thành phố. Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Phát triển bền vững thị trường đất đai thông qua đấu giá đất: Trường hợp đấu giá tại Thủ Thiêm, TP.HCM HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 337 PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI THÔNG QUA ĐẤU GIÁ ĐẤT: TRƯỜNG HỢP ĐẤU GIÁ TẠI THỦ THIÊM, TP.HCM PGS.TS Nguyễn Hồng Nga, Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG TP.HCM nganh@uel.edu.vn ThS. NCS Giản Thị Lê Na, Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG TP.HCM nagtl@uel.edu.vn TÓM TẮT Bài viết nêu ra một số vấn đề bất thường trong việc đấu giá đất đại tại Thủ Thiêm, TP Thủ Đức, TP.HCM. Thông qua hiểu biết về thị trường đất đai với vai trò cực kỳ quan trọng trong bối cảnh phát triển của ngành này, đồng thời việc định giá đất đai thông qua việc tổ chức đấu giá đã tạo ra một thị trường lành mạnh và 338 | PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI THÔNG QUA ĐẤU GIÁ ĐẤT tạo nguồn thu cho ngân sách của thành phố. Những việc hình thành giá đất đai qua đấu giá cũng để lại những hậu quả khôn lường và đắt cho cả thị trường BĐS và người dân. Nhóm tác giả đã phân tích sự bất thường của cuộc đấu giá này và đưa ra một số gợi ý để phát triển bền vững thị trường đất đai nói riêng và BĐS nói chung để đóng góp vào sự phát triển bao trùm của nền kinh tế Việt Nam 1. Đặt vấn đề Willian Petty (1623 -1687), nhà kinh tế học người Anh đã từng viết: Lao động là cha, đất đai là mẹ của mọi của cải. Vì vậy đất đai có vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh tế ở bất kỳ quốc gia nào, nhất là đối với Việt Nam, một đất nước đang phát triển và có nhiều tiềm năng với số dân gần 100 triệu, đứng thứ 15 trên thế giới. TP Hồ Chí Minh hiện nay là đầu tàu kinh tế của cả nước, với tỷ trọng đóng góp bình quân trên 20% GDP, thu ngân sách chiếm khoảng 25 % tổng thu NSNN. Cho dù tốc độ tăng trưởng kinh tế của TP.HCM năm 2021 đạt âm gần 6.8% do ảnh hưởng bởi Covid19, tuy nhiên thành phố vẫn là động lực tăng trưởng của toàn bộ nền kinh tế Việt Nam. Một trong các khoản thu lớn của TP là thu từ các hoạt động trên thị trường BĐS, trong đó có đấu giá đất đai tại đây. Lãnh đạo Cục Thống kê TP.HCM cho hay nguồn thu ngân sách tăng chủ yếu đến từ kết quả kinh doanh khả quan từ các doanh nghiệp trong khối kinh doanh bất động sản, tài chính ngân hàng, chứng khoán. Theo báo cáo của Cục Thuế TP.HCM, trong giai đoạn 2010 - 2020, tiền  thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng giảm. Cụ thể, tổng số thu tiền sử dụng đất trong 10 năm (2011-2020) chỉ đạt 125.270 tỷ đồng, chiếm 4,26% tổng thu ngân sách toàn thành phố. Chính vì vậy UBND TP.HCM đã thí điểm đấu giá đất tại đây từ năm 2002 để tăng thu NSNN từ hoạt động kinh doanh BĐS. Tuy nhiên đến cuối năm 2021, TP.HCM mới tập trung đấu giá 4 khu đất vàng tại khu đô thị Thủ Thiêm, TP Thủ Đức. Cuộc đấu giá vào cuối tháng 11.2021 đã thành công mỹ mãn khi mang lại cho thành phố 37.350 tỷ đồng với giá trúng thầu cao hơn từ 4,0 đến 8,3 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay 20.2.2022 đã có 2 doanh nghiệp trúng thầu quyết định bỏ thầu, và theo người viết thì 2 nhà thầu còn lại cũng sẽ nối tiếp việc bỏ thầu này. HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 339 Câu hỏi đặt ra, việc đấu giá đất đai tại khu đô thị Thủ Thiêm có gì bất thường và chúng ta cần phải làm gì để phát triển thị trường đất đai bền vững thông qua đấu giá đất đai? 2. Khái niệm và vai trò của đất đai 2.1. Khái niệm Theo thông tư số  14/2014/TT-BTNMT ngày 26/11/2012 thì đất đai được định nghĩa như sau: Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người. Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janeiro, Brazil, 1993, đã định nghĩa “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa.... Do vậy, đất đai là một khoảng không gian có thời hạn (i) theo chiều thẳng đứng gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất); (ii) theo chiều ngang, trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác), giữ vai trò tối quan trọng và có ý nghĩa lịch sử đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của loài người. 2.2. Vai trò của đất đai Đất đai có một vai trò hết sức quan trọng, Karl Marx đã khẳng định: Đất 340 | PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI THÔNG QUA ĐẤU GIÁ ĐẤT đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp1. Ông cho rằng đất đai là phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể. Không có đất đai thì không thể có sản xuất, cũng như không tồn tại con người. Bởi không có đất đai thì sẽ không có bất cứ ngành sản xuất nào, con người không thể sản xuất ra các của cải, vật chất để duy trì cuộc sống. Đất đai là sản phẩm tự nhiên, xuất hiện trước ...