Ứng dụng mô hình Hedonic cho định giá nhà ở thương mại xây dựng mới – nghiên cứu tình huống nhà chung cư tại thành phố Hà Nội

Hiệu quả đầu tư của một dự án bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng phụ thuộc rất nhiều ở khâu định giá; Trong khi đó phần lớn việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở trong thời gian vừa qua vẫn còn mang nặng tính chủ quan áp đặt, nhiều khi còn mang tính biểu quyết, cách thức tổ chức chủ yếu dựa trên kinh nghiệm…
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Ứng dụng mô hình Hedonic cho định giá nhà ở thương mại xây dựng mới – nghiên cứu tình huống nhà chung cư tại thành phố Hà Nội HỘI THẢO VỀ KHOA HỌC QUẢN TRỊ (CMS-2013) ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC CHO ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI – NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG NHÀ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI APPLY HEDONIC MODEL FOR VALUATING THE COMMERCIAL HOUSING CONSTRUCTION – A CASE STUDY OF APARTMENTS IN HA NOI ThS. Lục Mạnh Hiển Trường Đại học Lao động - Xã hội TÓM TẮT Hiệu quả đầu tư của một dự án bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng phụ thuộc rất nhiều ở khâu định giá; Trong khi đó phần lớn việc định giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở trong thời gian vừa qua vẫn còn mang nặng tính chủ quan áp đặt, nhiều khi còn mang tính biểu quyết, cách thức tổ chức chủ yếu dựa trên kinh nghiệm… Do vậy, việc lựa chọn một mô hình định giá để giúp cho các doanh nghiệp có thể đưa ra mức giá vừa đảm bảo mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của mình vừa đảm bảo mức giá được thị trường chấp nhận là đòi hỏi cấp thiết, qua đó góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản nước nhà. Từ khoá: Định giá nhà ở, giá nhà ở thương mại, Mô hình Hedonic, giá nhà ở thương mại, Yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà. ABSTRACT Efficiency of an investment in real estate project in general and housing project in particular highly depends on valuation phase. However, most of valuation in commercial housing construction is still subjective and structure of valuation is mainly based on experience. Thus, selection of valuation model to help enterprises both maximize profit and choose acceptable price level for overall market is an urgent demand in order to ensure stability and development of domestic real estate market. Keywords: Valuation of housing, commercial housing prices, hedonic model, the price of commercial housing, factors affecting house prices. 1. Giới thiệu và sự lựa chọn mô hình nghiên cho vay thế chấp, môi giới, nhà đầu tư bất động cứu sản, các nhà đầu tư và quản lý quỹ người cho Hiện nay, đối với nhiều hộ gia đình, bất vay, chuyên gia phân tích và nghiên cứu thị động sản, cụ thể là căn nhà mà họ sinh sống trường và các chuyên gia, tư vấn viên khác. không đơn thuần chỉ là một nơi để ở mà còn rất Giá trị thị trường được ước định thông qua việc có giá trị về mặt đầu tư sinh lời. Giá trị của bất áp dụng các biện pháp và quy trình định giá động sản có tác động rất đáng kể đến các cơ khác nhau phản ánh bản chất của tài sản cũng hội chi tiêu, tiết kiệm và đầu tư của chính bản như các trường hợp mà loại tài sản đó có nhiều thân chủ bất động sản. Do vậy, giá nhà ở là khả năng giao dịch nhất trên thị trường mở mối quan tâm hàng đầu không chỉ đối với các (Pagourtzi et al., 2003). Hiện có một số nhà đầu tư trên thị trường bất động sản, mà còn phương pháp được sử dụng để ước định giá trị rất quan trọng đối với các nhà lập chính sách thị trường, Pagourtzi et al. (2003) đã chia các và các ngân hàng. phương pháp đó thành hai loại: truyền thống và hiện đại. Các phương pháp định giá truyền Việc định giá nhà ở thương mại là cần thiết thống là phương pháp có thể so sánh được đối với rất nhiều tác nhân khác nhau trên thị phương pháp đầu tư/thu nhập, phương pháp lợi trường như các công ty đầu tư, xây dựng và nhuận, phương pháp phát triển/thặng dư, kinh doanh nhà ở, các công ty bất động sản, phương pháp của nhà thầu/phương pháp chi các chuyên viên giám định, đánh giá, người 321 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG phí, phương pháp đa hồi quy và phương pháp tàu điện ngầm hoặc đường cao tốc) và các tiện hồi quy theo bước. Trong khi đó, các phương nghi lân cận (Janssen et al. 2001). pháp định giá hiện đại là các phương pháp Trong ba thập kỷ qua, phương pháp hồi mạng thần kinh nhân tạo (ANN), phương pháp quy dựa trên độ thỏa dụng đã được sử dụng định giá ẩn (hedonic pricing), các phương pháp rộng rãi trong các tài liệu về thị trường nhà đất phân tích không gian, mô hình tự hồi quy kết để điều tra về mối tương quan giữa giá nhà và hợp trung bình trượt và logic mờ. các đặc điểm nhà đất. Lý do chính cho việc Trong nghiên cứu này tác giả lựa chọn ứng dụng rộng rãi này là phân tích nhu cầu nhà phương pháp định giá ẩn theo mô hình hồi quy ở đối với các đặc điểm này và xây dựng các chỉ hàm logarith (Hedonic Pricing Model) để số giá nhà ở. Tuy nhiên, phương pháp này đã nghiên cứu và đề xuất áp dụng cho việc định gặp phải một số chỉ trích phát sinh từ những giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt vấn đề tiềm ẩn liên quan đến việc ước định và Nam. các giả định mô hình cơ bản, chẳng hạn như 2. Mô hình định giá Hedonic - Cơ sở lý luận xác định nhu cầu cung cầu, sự mất cân đối của Thuật ngữ Hedonic được sử dụng để mô tả thị trường, việc lựa chọn các biến độc lập, lựa 'tỷ trọng về tầm quan trọng tương đối của các chọn dạng phương trình thỏa dụng và phân thành phần khác nhau so với các thành phần đoạn thị trường. k ...