Bài giảng Phương pháp định giá đất

Mời các bạn cùng tham khảo "Bài giảng Phương pháp định giá đất" để nắm chi tiết nội dung kiến thức về phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết từ; phương pháp thu nhập.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Bài giảng Phương pháp định giá đất PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT VTPHONG@HOTMAIL.COM Các từ ngữ Thửa đất Thửa đất trống Thu nhập ròng Giá đất Giá trị quyền sử dụng đất Giá đất phổ biến trên thị trường Giải thích từ ngữ Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Thửa đất trống là thửa đất mà tại thời điểm định giá không có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thu nhập ròng là thu nhập được xác định bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí. Giải thích từ ngữ (tiếp theo) Giáđất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Giải thích từ ngữ (tiếp theo) Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, được xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. 5 phương pháp: 1. So sánh trực tiếp 2. Chiết trừ 5. Hệ số điều chỉnh 3. Thu nhập 4. Thặng dư 1. Phương pháp so sánh trực tiếp Ðịnh nghĩa Ðặc điểm Ðối tượng, Phạm vi áp dụng Yêu cầu Mặt tích cực và hạn chế 1. Phương pháp so sánh trực tiếp Ðịnh nghĩa là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. 1. Phương pháp so sánh trực tiếp Các bước thực hiện: 1. Khảo sát, thu thập thông tin. 2.  Phân  tích,  so  sánh,  điều  chỉnh  mức  giá  do  các  yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa  đất cần định giá. 3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá. 4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá. 1. Phương pháp so sánh trực tiếp Ðịnh nghĩa Giá đất  Mức điều chỉnh  ước tính của  về giá do các  Giá đất  thửa đất  yếu tố khác  của từng  cần định giá  = biệt của từng  thửa đất  theo từng thửa  thửa đất so  so sánh đất  sánh với thửa  so sánh đất 1. Phương pháp so sánh trực tiếp Ðặc điểm Dùng  mẫu  giao  dịch  mới  được  thực  hiện  có  khả  năng  thay  thế  đối  với  thửa  đất  chờ  định  giá  làm  tiêu chuẩn so sánh rồi hiệu chỉnh để tính ra  giá cả  của thửa đất chờ định giá, nên có thể  phản  ảnh   được  tình  hình  thị  trường  gần  thời  điểm  xác  định  giá  đất,  và  cũng    làm  cho  giá  cả  được  tính  ra  có    tính thực tế, dễ  được tiếp nhận. => Có tính thực tế, nên dễ được chấp nhận.   1. Phương pháp so sánh trực tiếp Ðặc điểm Phương  pháp  so  sánh  trực  tiếp  là  căn  cứ  vào  giá  cả  của  mẫu  giao  dịch  đã  thực  hiện,  sử  dụng  nguyên tắc thay thế với đất đai chờ định giá rồi so  sánh để tính ra giá cả của đất đai chờ định giá. > Áp dụng nguyên tắc thay thế tính ra giá thửa đất 1. Phương pháp so sánh trực tiếp Ðặc điểm Phương pháp so sánh trực tiếp thiếu cơ sở lý luận,  giá cả của đất đai được xác định căn cứ vào giá cả   thực tế, do vậy phương pháp này là phương pháp  thực  dụng,  phát  sinh  từ  thực  tiễn  và  đã  được  sử  dụng  rộng  rãi,  nhưng  lý  luận  của  phương  pháp  còn chưa hoàn thiện. => Cơ sở lý luận của phương pháp còn chưa hoàn thiện. 1. Phương pháp so sánh trực tiếp Ðặc điểm Khi  áp  dụng  phương  pháp  so  sánh  phải  tiến  hành  hiệu  chỉnh,  so  sánh  hàng  loạt  khoản  mục  về  tình  hình  thị  trường,  ngày  giao  dịch,  nhân  tố  khu  vực  và  nhân  tố  cá  biệt... nên yêu cầu nhân viên định giá phải có trang bị tri  thức về nhiều mặt và kinh nghiệm, nếu không sẽ khó có  được kết quả khách quan và chính xác. => Yêu cầu nhân viên định giá phải có  khả năng vận dụng thực tế.   1. Phương pháp so sánh trực tiếp Ðặc điểm Phương  pháp  so  sánh  trực  tiếp  lấy  nguyên  tắc    thay thế  làm cơ  sở,  xác định  một cách chính xác  giá trị sử dụng đất và các nhân tố ảnh hưởng là cơ  sở để nâng cao độ chính xác khi xác định giá đất  đai. 1. Phương pháp so sánh trực tiếp Ðối tượng là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. 1. Phương pháp so sánh trực tiếp Phạm vi áp dụng Là phương pháp duy nhất được sử dụng trong các cuộc định giá hàng loạt đối với đất đai. Là phương pháp tốt nhất khi định giá đơn lẻ các thửa đất ở, các thửa đất sử dụng vào mục đích thương mại - dịch vụ hoặc đất trống trong các khu vực dân cư. 1. Phương pháp so sánh trực tiếp Phạm vi áp dụng (tiếp theo) Là phương pháp ít được sử dụng để định giá những thửa đất làm công sở, trường học, bệnh viện và các công trình công cộng khác vì chúng rất ít hoặc không có chuyển nhượng trên thị trường. 1. Phương pháp so sánh trực tiếp Yêu cầu + Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải có một khối lượng lớn thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường với độ tin cậy cao và khả năng phục vụ việc phân tích hữu hiệu. + Chỉ sử dụng giá chuyển nhượng được giao dịch một cách bình thường trên thị trường. 1. Phương pháp so sánh trực tiếp Yêu cầu (tiếp theo) 1. Giá chuyển nhượng được thu thập phải phát sinh gần ...