Kinh nghiệm quản lý đất đai ở một số nước và xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại của Việt Nam: Phần 2

Nối tiếp nội dung phần 1, phần 2 cuốn sách "Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam" tiếp tục trình bày các nội dung về: Đăng kí đất đai; Định giá đất/bất động sản; Hệ thống thông tin đất đai;... Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Kinh nghiệm quản lý đất đai ở một số nước và xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại của Việt Nam: Phần 2 Chương V ĐÀNG KÝ ĐẤT ĐAI I. KHÁI QUÁT VỂ ĐẢNG KÝ ĐẤT ĐAI 1. Q u y ề n đ ấ t đ a i v à đ ă n g k ý đ ấ t đ a i 1.1. Q u yền đ ấ t đ a i Khả năng th iết lập quyền sử dụng đất và bảo vệ quyềnsử dụng đất luôn là một vấn đề trọng tâm trong đòi sốngcon người. Sự ph át triển của nông nghiệp và định cư củacon người tại các làng mạc làm tăng sự cần th iết phải xâydựng cơ chế bảo vệ quyền và giải quyết tra n h chấp. Banđầu quyền sử dụng đ ất được thiết lập bằng cách chiếm đấtđể trồng trọ t và định cư. Sau đó, quyền sử dụng đất dầndần được th iết lập xung quanh các trang trạ i và mỏ rộng racác vùng lân cận cùng với sự tăng lên của dân sô Ban đầu,quyền sử dụng đ ất không gắn kết tối từng cá nhân mà gắnkết nhiều hơn tói gia đình hay một nhóm người, V.V.. 1.2. Đ ă n g k ý đ ấ t đ a i Bản chất của việc bảo đảm quyền của chủ sở hữu là sựsẵn có và chấp nh ận của những người xung quanh về 137thông tin một ngưòi nào đó có quyền cụ th ể đối với mộtm ản h đất. Do đó cần phải xây dựng các quy trìn h làm chocộng đồng biết đến việc chuyển nhượng một tài sản nàođó. Việc phổ biến các thông tin này diễn ra tại các cuộchọp chung trong làng hay trong các cộng đồng khác, saunày diễn ra tại các tòa án địa phương. Cách phổ biếnthông tin bắt đầu bằng truyền miệng, sau đó bằng vánbản và phát triển th àn h chứng thư để có th ể được lưu giữcho các thê hệ sau. 1.3. Các h ệ th ố n g đ ă n g k ý đ ấ t đ a i a) Đăng k ý văn tự giao dịch ở một số nước, hệ thống đăng ký chứng thư là mộthình thức đăng ký bằng văn bản do cán bộ đăng ký thựchiện. Việc đăng ký chủ yếu nhằm bảo đảm lưu trữ chotương lai, không bao gồm việc kiểm tra tính hỢp pháp củagiao dịch chuyển nhượng. Sau đó, xuất p h á t từ việc cácbên cần được hỗ trỢ để có thể bảo đảm tính hỢp pháp củagiao dịch, hệ thông công chứng hình thành và ngày nay làbắt buộc ở một số nước, ở các nưóc khác, việc tòa án cấpchứng thư là một bằng chứng rằng giao dịch đã được thựchiện một cách hợp pháp. Đăng ký có thể tự nguyện hoặctheo yêu cầu của pháp lu ật cho giao dịch có giá trị. Hệthông tự nguyện thường được gọi là hệ thốhg tiêu cực,trong khi hệ thông đăng ký bắt buộc được gọi là hệ thốngtích cực. b) Đáng k ý quyền (hay còn gọi là đăng k ý bằng khoán) Trong th ế kỷ XIX, khi hạn chế pháp lý vế chuyển138nhượng đất đã được dỡ bỏ và thị trường bất động sản pháttriển, thì việc cải cách đăng ký bằng khoán là cần thiết.Điều này được thực hiện thông qua việc đưa ra yêu cầupháp lý bắt buộc vê đăng ký các giao dịch và sự tách biệtcủa các quyêt định liên quan đến chuyển nhưỢng bất độngsản khỏi các th ủ tục tô tụng khác tại tòa án. Đồng thòi, vềnguyên tắc kết nối giữa đăng ký địa chính và đăng ký đấtđai thông qua sự thiết lập hệ thông nhận dạng mảnh đấtduy nhất dựa trên hệ thông địa chính đã được xây dựng.Hệ thông địa chính mô tả th ử a đ ất về m ặt địa lý dướidạng bản đồ địa chính và hệ thông đánh sô để nhận dạngm ảnh đất. ở Anh và xứ W ales, đăng ký bằng khoán bắtđầu được sử dụng rải rác từ năm 1925 đối vối giao dịchbán tà i sản. Vì ở Anh và xứ W ales không có hệ thốhgthông tin địa chính, nên hệ thông đăng ký bằng khoán đấtsử dụng bản đồ địa hình quy mô lớn để mô tả quy mô củacác đđn vị bất động sản dưói dạng sơ đồ địa chính, và đượctập hợp thành bản đồ địa giối hành chính. Trong hệ thông đăng ký bằng khoán, đàng ký bao gồmviệc kiểm tra tính hỢp pháp của giao dịch dựa trên nhữngyếu tô nhận dạng và mô tả từng tài sản trong sổ đăng kýbất động sản (địa chính hỢp pháp) và tất cả các quyềnđược ghi lại theo định danh bất động sản. Điều này cónghĩa là cơ quan đăng ký có thể ngay lập tức có câu trả lòicho câu hỏi ai là chủ sở hữu hỢp pháp hiện tại của một đơnvỊ tà i sản cũng như các quyền và nghĩa vụ khác liên quantói đơn vỊ tài sản đó. Hệ thống đăng ký này thường đưỢckết nối vối một số’hình thức bảo lãnh của nhà nưốc để bồi 139thường th iệt hại cho bên thứ ba bị gây ra bởi thông tinkhông chính xác trong hồ sơ đăng ký’. 1.4. L ịch s ử p h á t triể n của cá c b ệ th ố n g đ á n g kýđ ấ t đai Theo Dominique Savouré, ban đầu, đặc biệt vào thếkỷ XVIII và XIX, khi xây dựng thể chế, các nhà nưóc hoặchưống về hệ thông công bố quyền bất động sản hoặcnghiêng về hệ thông sổ địa bạ. Nhưng vể sau, mỗi quốc giađều chịu ảnh hưỏng của cả hai hệ thốhg trên hoặc buộcphải có những thay đổi khi tin học hóa hệ thông đăng ký.Hệ thông công bô quyền bất động sản hiện nay được ápdụng tại nhiêu quốic gia tuy vẫn giữ nguyên những đặctính căn bản và thiên hướng ban đầu của nó nhưng cũngđã bắt đầu chứa đựng các yếu tô chỉ có ở các hệ thốngđăng ký khác^. Ví dụ, Pháp cũng đã tiến hành m ...