Lãi suất cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam và hàm ý chính sách

Bài nghi n cứu nhằm tìm hiểu những khía cạnh liên quan đến việc định giá lãi suất cho vay của ngân hàng, cũng như các vấn đề xung quanh như thời hạn cho vay, tài sản đảm bảo, phí suất,... nhằm đưa ra những mặt còn hạn chế của thị trường, và gợi mở một số vấn đề về chính sách đối với các cơ quan quản lý. Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Lãi suất cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam và hàm ý chính sách LÃI SUẤT CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH1 ThS. Lê Vân Chi ThS. Khúc Thế Anh2 ThS. Tạ Nhật Linh ThS. Phan Thu Trang Viện Ngân hàng Tài chính, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Tóm tắt Cùng với sự ph t triển của thị trường bất động sản, c c hoạt động li n quan đến cho vay mua nhà ở đang được c c ngân hàng thương mại đẩy mạnh trong thời gian qua. Tuy nhi n, những lo ngại về c c khoản vay dưới chuẩn đã làm NHNN thắt chặt hoạt động này. Bài nghi n cứu nhằm tìm hiểu những khía cạnh li n quan đến việc định gi lãi suất cho vay của ngân hàng, cũng như c c vấn đề xung quanh như thời hạn cho vay, tài sản đảm bảo, phí suất,… nhằm đưa ra những mặt còn hạn chế của thị trường, và gợi mở một số vấn đề về chính s ch đối với c c cơ quan quản lý. Từ khóa: Kỳ hạn cho vay, lãi suất, mức bù rủi ro, tín dụng bất động sản. 1. Giới thiệu Nhà ở là tài sản chiếm tỷ trọng rất lớn trong tài sản của mỗi hộ gia đình cũng như trong tổng giá trị vốn hóa tài sản ở mỗi quốc gia. Tại Mỹ, chỉ riêng giá trị các khoản tín dụng bất động sản (mortgage) lớn gấp 3 lần giá trị thị trường trái phiếu công ty và xấp xỉ giá trị của thị trường trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương và trái phiếu cơ quan của Chính phủ cộng lại (Mishkin, 2013). Thị trường tín dụng bất động sản (BĐS) là nơi mua bán các khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản, qua đó tài trợ cho việc cho vay bất động sản của các ngân hàng. Ví dụ, một ngân hàng cho khách hàng vay tiền để mua một 1 Bài nghiên cứu thuộc phạm vi của đề tài NCKH cấp Bộ: “Mô hình x c định lãi suất các khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản và khả năng ứng dụng tại c c ngân hàng thương mại Việt Nam”, mã số B2016 – KHA - 06. 2 Email của tác giả chính: theanhnhd@gmail.com 173 ngôi nhà và sử dụng chính ngôi nhà đó làm tài sản đảm bảo cho khoản vay (hay nói cách khác ngôi nhà là tài sản đảm bảo hình thành từ khoản vay của ngân hàng). Hoạt động cho khách hàng vay để mua nhà tạo nên thị trường tín dụng BĐS sơ cấp. Do các khoản cho vay này có kỳ hạn dài, các ngân hàng có thể lựa chọn bán khoản vay cho một bên thứ ba. Việc bán lại các khoản vay này tạo nên thị trường tín dụng BĐS thứ cấp. Việc bán khoản vay sẽ giúp ngân hàng có một số tiền mới và có thể tiếp tục mở rộng cho vay đối với các khách hàng khác. Đây là lý do để nói rằng thị trường tín dụng BĐS là nơi tài trợ cho việc cho vay BĐS. Các khoản tín dụng BĐS thường có kỳ hạn dài, từ 15 cho tới 30 năm. Sau khi đã tạo lập khoản tín dụng BĐS, các tổ chức tài chính thường bán hoặc chứng khoán hóa các khoản cho vay này trên thị trường thứ cấp. Năm 2004, trên 60% các khoản tín dụng nhà ở tại Mỹ được chứng khoán hóa theo cách này. Việc bán/chứng khoán hóa các khoản cho vay trên thị trường thứ cấp giảm rủi ro thanh khoản, rủi ro lãi suất và rủi ro tín dụng đối với các tổ chức tài chính (TCTC). Đồng thời, việc bán/chứng khoán hóa các khoản cho vay có thể tạo thu nhập từ phí tạo lập các khoản vay và giúp các tổ chức tài chính giảm được ảnh hưởng của các quy định điều chỉnh hoạt động. Đối với các nước đang phát triển, các nước có nền kinh tế chuyển đổi, đặc điểm thường thấy là thị trường tín dụng BĐS chưa phát triển và chưa hoàn thiện. Do vậy, nhiều nghiên cứu tập trung vào chiến lược và giải pháp để phát triển và hoàn thiện mảng thị trường này. Jaffee và Renaud (1997) nghiên cứu chiến lược phát triển thị trường tín dụng BĐS tại các nước chuyển đổi cho thấy ngân hàng tại các nước chuyển đối không có động lực để cung cấp các khoản tín dụng BĐS do rủi ro từ khoản vay tạo nên. Sau ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008, Chính phủ Việt Nam đã tiến hành gói kích cầu 1 tỷ đô la nhằm khôi phục sức sản xuất trong nước. Tuy nhiên, thời điểm đó, các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS lại là đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất: vừa được tiếp cận vốn thông qua hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM), vừa được hưởng lãi suất thấp (4%/năm – đối với các doanh nghiệp nằm trong lĩnh vực được phép vay). Hệ quả tất yếu của việc này là ngành BĐS trở thành khu vực thu hút một 174 lượng vốn của nền kinh tế, và đẩy giá nhà đất cũng như chung cư tăng cao; sau đó, thị trường trở lại cảnh ảm đạm. Để ứng phó với những diễn biến của thị trường, nhà nước lại tung ra gói 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ mua nhà ở xã hội. Tất cả những cố gắng đó đều được tài trợ thông qua hệ thống ngân hàng. Tuy nhiên, một câu hỏi được nhiều nhà nghiên cứu quan tâm là: các ngân hàng định giá các khoản vay để mua BĐS ra sao? Dựa trên cơ sở nào? Và sau đó, khi nợ xấu trong khu vực ngân hàng trở nên trầm trọng (Nguyễn Hoài Phương, 2013) thì việc xử lý các khoản nợ cũng như tài sản đảm bảo như thế nào? Và liệu có những khoản vay dưới chuẩn từ khu vực này hay không. 2. Thực trạng lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam 2.1. Một số chính sách về cho vay mua nhà của các cơ quan quản lý nhà nước Trong khoảng 10 năm trở lại đây, đặc biệt từ sau khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008, hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại chịu ảnh hưởng lớn từ chính sách tài khóa của Chính phủ và chính sách tiền tệ của ngân hàng nhà nước. Lớn nhất trong chính sách tài khóa là việc thông qua gói kích cầu 1 tỷ đô la vào năm 2009. Thông qua hệ thống NHTM, đặc biệt là các ngân hàng lớn vào thời điểm bấy giờ như Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Ngoại thương Việ ...