Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

Đề tài tìm hiểu phân tích thực trạng sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thực tiễn thẩm định giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, trên cơ sở đó đề xuất những gợi ý có thể góp phần xây dựng và hoàn thiện việc vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí trong thực tiễn thẩm định giá bất động sản hiện nay trên địa bàn.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM ----- YZ ----- NGUYỄN TRƯỜNG LƯUTHỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNHVÀ PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển Mã số: 60.31.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN NGỌC VINH TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2009 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện.Các thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủnguồn, tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực. Học viên chân thành cảm ơn sự tận tình hướng dẫn của thầy Nguyễn NgọcVinh trong quá trình nguyên cứu để hoàn thiện đề tài này. Học viên cũng chân thành cảm ơn lãnh đạo các doanh nghiệp thẩm địnhgiá, các thẩm định viên, các chuyên viên trong ngành thẩm định giá tại thành phốHồ Chí Minh đã giúp đỡ trong việc cung cấp thông tin, tiếp cận các tài liệunghiên cứu. Việc công bố một số thông tin mang tính nhạy cảm có thể ảnhhưởng đến hoạt động của các tổ chức nên học viên đã rất cân nhắc khi đưa cácsố liệu vào đề tài nghiên cứu, và mong các tổ chức có liên quan đồng thuận giúphọc viên hoàn thành tốt đề tài nghiên cứu này. TP.Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2009 Nguyễn Trường Lưu DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu,từ viết tắt Diễn giảiAVA : Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (ASEAN Valuation Association)BĐS : Bất động sảnBTC : Bộ Tài chínhCTXD : Công trình xây dựngCVTĐ : Chuyên viên thẩm địnhDN : Doanh nghiệpđ : Đồng (đơn vị tiền Việt Nam)FDI : Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment)GDP : Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product)GTHL : Giấy tờ hợp lệIVSC : Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (International Valuation Standards Committee) 2m : Mét vuôngNĐ : Nghị địnhP. : PhườngPP : Phương phápPPCP : Phương pháp chi phíPPSS : Phương pháp so sánhQ. : QuậnQSDĐ : Quyền sử dụng đấtSHNN : Sở hữu nhà nướcTCTĐGVN : Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt NamTĐG : Thẩm định giáTĐV : Thẩm định viênTPHCM : Thành phố Hồ Chí Minhtr. : Triệu đồngTS : Tài sảnTSSS : Tài sản so sánhTSTĐ : Tài sản thẩm địnhTT : Thông tưTT-LB : Thông tư liên BộUBND : Ủy ban Nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Hình vẽ, biểu đồ TrangHình 1.1: Sơ đồ mối quan hệ các nguyên tắc thẩm định giá 8Hình 1.2: Các bước thực hiện phương pháp so sánh 14Hình 2.1: Bản đồ thành phố Hồ Chí Minh 30Hình 2.2: Tỷ lệ bình quân sử dụng các PP TĐG tại TPHCM 32Hình 2.3: Cơ cấu học vấn bình quân nguồn nhân lực tại các DN 34Hình 2.4: Cơ cấu nhân sự các bộ phận tại các doanh nghiệp 35Hình 2.5: Phân khúc điều chỉnh khu đất theo phương án 1 44Hình 2.6: Phân khúc điều chỉnh khu đất theo phương án 2 45Hình 3.1: Thứ tự điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS 66 Bảng số liệu TrangBảng 1.1: Số lượng doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá 24Bảng 2.1: Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam và của TPHCM 29Bảng 2.2: Tỷ lệ sử dụng các PP thẩm định giá tại các DN 32Bảng 2.3: Cơ cấu lao động bình quân tại các DN TĐG ở TPHCM 34Bảng 2.4: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh 40Bảng 2.5: Các yếu tố so sánh được sắp theo trật tự 42Bảng 2.6: Hệ số phân bổ giá trị quyền sử dụng đất cho các tầng 49Bảng 3.1: Các yếu tố so sánh được điều chỉnh theo trình tự 67Bảng 3.2: Các yếu tố so sánh được điều chỉnh bằng cách cộng dồn 68Bảng 3.3: Các bất động sản so sánh cặp 71Bảng 3.4: Các bất động sản so sánh cặp tiếp theo 72 MỤC LỤCPHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN .................................................................................. 41.1. Bất động sản và thị trường bất động sản ............................................................41.1.1. Khái niệm bất động sản: ............................................................................. 41 ...