Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi định giá của định giá viên trong quá trình xác định giá đất

Bài viết "Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi định giá của định giá viên trong quá trình xác định giá đất" nhằm mục tiêu nghiên cứu mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến hành vi của người định giá trong quá trình xác định giá đất. Nghiên cứu được thực hiện trên cơ sở từ sự điều chỉnh mô hình tam giác gian lận của Cressey (1953) để phát triển mô hình lý thuyết đo lường các yếu tố và sử dụng dữ liệu được thu thập từ bảng hỏi của 252 định giá viên tại các doanh nghiệp tư vấn giá, thẩm định giá tại khu vực Thành phố Hà Nội. Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi định giá của định giá viên trong quá trình xác định giá đất NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI ĐỊNH GIÁ CỦA ĐỊNH GIÁ VIÊN TRONG QUÁ TRÌNH XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Bùi Thị Diệu*, Nguyễn Thanh Lân Khoa Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. *Tác giả liên hệ, Email: 11217345@st.neu.edu.vn. TÓM TẮTBài viết này nhằm mục tiêu nghiên cứu mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến hành vi của ngườiđịnh giá trong quá trình xác định giá đất. Nghiên cứu được thực hiện trên cơ sở từ sự điềuchỉnh mô hình tam giác gian lận của Cressey (1953) để phát triển mô hình lý thuyết đo lườngcác yếu tố và sử dụng dữ liệu được thu thập từ bảng hỏi của 252 định giá viên tại các doanhnghiệp tư vấn giá, thẩm định giá tại khu vực Thành phố Hà Nội. Kết quả nghiên cứu đã chỉ ravà khẳng định được các nhân tố ảnh hưởng đến hành vi định giá đất của các định giá viên baogồm: Áp lực từ khách hàng; Áp lực từ đồng nghiệp; Chuyên môn của định giá viên. Dựa vàokết quả nghiên cứu, một số khuyến nghị và giải pháp được đưa ra nhằm hạn chế tác động tiêucực của các yếu tố trên đến hành vi của người định giá từ đó góp phần nâng cao tính kháchquan của báo cáo định giá.Từ khóa: chênh lệch giá trị; đất đai; giá đất; hành vi người định giá.1. Tổng quan Với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội ngày càng gia tăng kéo theo nhu cầu sử dụng đấttrong sản xuất kinh doanh. Khi đó, kết quả định giá đất là cơ sở xác định giá trị hợp đồngphục vụ cho hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất đồngthời góp phần gia tăng hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên hiện nay, tính chính xác của báo cáođịnh giá đất còn là vấn đề gây tranh cãi do chịu ảnh hưởng khá lớn từ hành vi, cách thức địnhgiá chủ quan của định giá viên.1.1 Tổng quan nghiên cứu1.1.1 Các nghiên cứu về áp lực của khách hàng ảnh hưởng đến hành vi người định giá Áp lực đến từ khách hàng là sự “tham gia” quá mức của khách hàng trong quá trìnhđịnh giá nhằm mục đích yêu cầu người định giá đưa ra kết quả mang tính chất có lợi nhất chohọ. Điều này vi phạm tính độc lập khách quan trong tiêu chuẩn thẩm định giá và là một trongsố các nguyên nhân làm sai lệch kết quả báo cáo định giá. Một loạt các nghiên cứu cũng đãđược tiến hành để xem xét phản ứng của người định giá đối với phản hồi và ảnh hưởng củakhách hàng. Cụ thể: Levy và Schuck (1999) trong “The influence of clients on valuations” thực hiện tạiNew Zealand chỉ ra rằng người định giá đã điều chỉnh kết quả báo cáo định giá của mình khiđối mặt với sức ép của khách hàng. Loại áp lực mà khách hàng có thể xuất phát từ cách cư xửcủa khách hàng, đặc điểm của người định giá và các công ty định giá, mục đích của việc địnhgiá và nguồn thông tin khách hàng cung cấp. Việc định giá càng quan trọng với lợi ích củakhách hàng thì khách hàng càng có nhiều khả năng gây áp lực lên người định giá để điềuchỉnh về mức giá mong muốn của họ. Tuy nhiên, việc có thực hiện hành vi điều chỉnh giá trịhay không phụ thuộc hoàn toàn vào người định giá. Họ có thể phải hành động trái với đạo đứcnghề nghiệp để làm hài lòng khách hàng do tính chất cạnh tranh của thị trường định giá, tránhviệc giảm doanh thu cũng như thúc đẩy công việc kinh doanh. Trong nghiên cứu “True value: an investigation into the valuation behavior of land 407developers and appraisers”, Wolff (2003) cho rằng, mối quan hệ giữa khách hàng và ngườiđịnh giá có thể ảnh hưởng xuyên suốt quá trình định giá. Áp lực từ phía khách hàng đối vớicác định giá viên được nghiên cứu thực hiện thông qua các cuộc phỏng vấn sâu. Cụ thể, kháchhàng đã sử dụng thông tin để tác động lên người định giá, họ có xu hướng che giấu nhữngthông tin tiêu cực của bất động sản và chỉ cung cấp những thông tin mang tính tích cực đồngthời đặt ra những yêu cầu về mức giá mong muốn. Nếu người định giá không điều chỉnh lạigiá trị hợp đồng để phù hợp với nhu cầu của khách hàng, họ có nguy cơ bị thanh toán chậmcác khoản phí dịch vụ hoặc ít có cơ hội tiếp cận với các hợp đồng trong tương lai. Nghiên cứucũng chỉ ra thực trạng quy mô khách hàng càng quan trọng thì khả năng điều chỉnh kết quảbáo cáo định giá càng cao. Điều này có tác động tiêu cực đến hành vi của người định giá. Amidu và cộng sự (2007) tiến hành nghiên cứu “Client influence in residential propertyvaluations: An empirical study” nhằm xác định mức độ ảnh hưởng của khách hàng ở Nigeriađối với việc định giá tài sản là nhà ở. Nghiên cứu thực hiện khảo sát trên 88 thẩm định viên,bằng cách yêu cầu người định giá trả lời câu hỏi tình huống: Họ có chỉnh sửa kết quả báo cáođịnh giá theo yêu cầu của khách hàng không khi kết quả định giá đang ở mức thấp hơn giá trịmà khách hàng mong muốn? Kết quả nghiên cứu cho thấy, 69,3% số người được hỏi đã đưara câu trả lời là “có”. Hai yếu tố dùng để đo lường mức độ ảnh hưởng của khách hàng là tầmquan trọng của khách hàng đối với công ty và mức độ điều chỉnh mà khách hàng yêu cầu.Nhóm khách hàng gây áp lực chủ yếu là cá nhân kém hiểu biết và tìm mọi cách để yêu cầutăng giá trị định giá, nhóm khác là các tổ chức sử dụng kết quả báo cáo định giá làm căn cứthế chấp để nhận được một khoản vay. Các nhà định giá đã phải chịu áp lực quá mức từ kháchhàng và phải thay đổi kết quả ban đầu, cho thấy áp lực từ phía khách hàng có tác động tiêucực đến hành vi của người định giá. Tương tự, Nwuba và cộng sự (2015) thể hiện quan điểm về áp lực của khách hàng đốivới hoạt động định giá trong “Client influence on valuation: Valuers’ motives to succumb”.Trong đó, sự vô kỷ luật, nỗi sợ mất khách hàng và lòng tham của người định giá là một trongnhững nguyên nhân khiến cho người định giá không chịu được sức ép đến từ khách hàng.1.1.2 Các nghiên cứu về hành vi ...