Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết

Nội dung bài viết "Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết" trình bày về thị trường bất động sản giai đoạn kinh tế chuyển đổi, tác động của kinh tế vĩ mô vào thị trường bất động sản, tác động của luật pháp, quy hoạch và Nhà nước tới thị trường bất động sản, nghịch lý hiện tại và những vấn đề cần giải quyết của thị trường bất động sản Việt Nam.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ<br /> NHỮNG GIẢI PHÁP CẦN THIẾT<br /> GS. TSKH. Đặng Hùng Võ<br /> <br /> 1. Nhìn lại thị trường bất động sản giai đoạn kinh tế chuyển đổi<br /> Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cũng không nằm ngoài<br /> quy luật phát triển của các nước có nền kinh tế chuyển đổi. Quy luật<br /> này bị chi phối bởi cách tiếp nhận lý luận kinh tế - chính trị học về đất<br /> đai. Giá đất bằng “0” trong giai đoạn kinh tế bao cấp chuyển dần sang<br /> giá đất do thị trường quyết định trong giai đoạn kinh tế thị trường. Hơn<br /> nữa, quy luật quán tính của thị trường còn làm tốc độ tăng giá đất quá<br /> hơn so với giá trị thật trên thị trường. Ngoài ra, nếu quản lý không tốt<br /> thì đầu cơ đất đai còn làm cho giá trị bị “thổi phồng” lên hơn nữa. Quá<br /> trình chuyển đổi cơ chế kinh tế diễn ra như một quy luật tất yếu. Nếu<br /> quản lý nhà nước theo kịp nhu cầu thì vướng mắc không nhiều, nếu<br /> nhận thức hoặc chuyên môn hoặc đạo đức không theo kịp thì tổn thất<br /> trở nên rất đáng kể.<br /> Lấy ví dụ như khủng hoảng BĐS và khủng hoảng tài chính năm<br /> 1997 ở Đông Nam Á, các nhà kinh tế Thái Lan đã đưa ra nhận định rằng<br /> nguyên nhân khủng hoảng là do giá trị định giá các BĐS thế chấp bị<br /> đẩy cao hơn giá trị thực do nghiệp vụ định giá quá kém (có thể kém về<br /> kỹ thuật hoặc kém về đạo đức). Từ đó, các nhà quản lý thị trường BĐS<br /> Thái Lan đã tập trung nỗ lực vào xây dựng hệ thống dịch vụ định giá<br /> đất theo hướng chuyên nghiệp. Ví dụ tương tự gần đây nhất là khủng<br /> hoảng tài chính thế giới từ thị trường BĐS ở Mỹ, việc không kiểm soát<br /> được sự phát triển của thị trường thế chấp thứ cấp đã tạo ra sốt giá BĐS.<br /> Ngay ở những nước phát triển cũng còn thiếu chuyên nghiệp trong quản<br /> lý thị trường BĐS.<br /> 335<br /> <br /> Theo mốc thời gian, Nhà nước ta quyết định đổi mới vào năm<br /> 1986 (Đại hội Đảng lần thứ VI), tiếp nhận cơ chế thị trường vào năm<br /> 1991 (Đại hội Đảng lần thứ VII), cho phép hộ gia đình, cá nhân thực<br /> hiện giao dịch đất đai từ năm 1993 (Luật Đất đai 1993), thực hiện công<br /> nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vào năm 1994 (Nghị quyết Trung<br /> ương 7, Khóa VII), cắt bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở và phát triển thị<br /> trường nhà ở vào năm 1994 (Nghị định 61-CP), cho phép vận hành thị<br /> trường BĐS vào năm 1996 (Đại hội Đảng lần thứ VIII), cho phép thực<br /> hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê vào năm<br /> 1998 (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998),<br /> cho phép hình thành thị trường quyền sử dụng đất và quy định giá đất<br /> của Nhà nước phải phù hợp với giá đất thị trường vào năm 2003 (Luật<br /> Đất đai 2003), tạo khung pháp lý về nhà ở và phát triển thị trường nhà<br /> ở vào năm 2005 (Luật Nhà ở 2005), tạo khung pháp lý về kinh doanh<br /> BĐS vào năm 2006 (Luật Kinh doanh BĐS năm 2006). Đến nay, kể cả<br /> vấn đề đất đai cũng như nhà ở và rộng hơn là thị trường BĐS đang còn<br /> khá nhiều vấn đề chưa phù hợp cơ chế thị trường.<br /> Trên thực tế ở Việt Nam từ sau “Đổi Mới”, giá đất đai và BĐS ở<br /> các đô thị nước ta đã tăng nhanh (rơi vào “sốt giá”) trong hai giai đoạn:<br /> 1991-1993, 2001-2003, cách nhau khoảng mười năm. Tại các đô thị<br /> lớn, trong mỗi giai đoạn, giá đất đã tăng tới mười lần. Như ở trung tâm<br /> Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất tăng từ 2,5 chỉ trên một mét<br /> vuông lên 2,5 cây vàng trong giai đoạn 1991-1993 và tăng tiếp từ 2,5<br /> tới 25 cây vàng trong giai đoạn 2001-2003. Đây chính là quá trình tăng<br /> giá do hệ quả của việc chuyển đổi cơ chế kinh tế. Mặt khác, việc chuyển<br /> đổi cơ chế kinh tế luôn gặp một hạn chế về chuẩn bị văn hóa và tính<br /> chuyên nghiệp khi tiếp nhận một cơ chế kinh tế khác. Thiếu tính chuyên<br /> nghiệp luôn thể hiện hầu hết các nơi, khâu quản lý thiếu chuyên nghiệp,<br /> nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp và người tiêu dùng cũng thiếu chuyên<br /> nghiệp. Trong hoàn cảnh thiếu chuyên nghiệp và chưa chuẩn bị tốt về<br /> văn hóa thị trường, hiện tượng đầu cơ đất đai và thói quen trữ tiền vào<br /> đất đai tăng lên quá nhanh, từ đây tạo ra ngữ cảnh cung nhà ở cao cấp<br /> 336<br /> <br /> tăng mạnh phục vụ nhu cầu ảo của đầu cơ và tích trữ BĐS. Trong khu<br /> vực quản lý, mô hình tăng trưởng kinh tế dựa vào vốn đầu tư cũng làm<br /> cho các dự án nhà ở giá cao phát triển rất nhanh. Những hiện tượng này<br /> đang để lại hậu quả nghiêm trọng cho thị trường BĐS ngày nay.<br /> Từ 2004, thị trường chứng khoán Việt Nam đã tăng trưởng mạnh,<br /> hút vốn đầu tư từ thị trường BĐS làm cho thị trường BĐS rơi vào “đóng<br /> băng”. Tới đầu 2007, thị trường chứng khoán giảm mạnh ở trạng thái<br /> “vỡ bong bóng” đã tạo cơ hội cho thị trường BĐS “sốt” trở lại. Lần<br /> “sốt” BĐS thứ ba ở Việt Nam xảy ra từ đầu 2007 và kết thúc vào quý<br /> 3 năm 2008 khi kinh tế Việt Nam có biểu hiện rõ về lạm phát. Từ Quý<br /> IV năm 2008, giá BĐS bắt đầu chững lại và suy giảm. Các công cụ<br /> kiềm chế lạm phát mà chủ yếu là giảm cung tiền ra thị trường luôn hạn<br /> chế cung vốn cho phát triển BĐS. Đây là hệ quả tất yếu của cơ chế thị<br /> trường có sự quản lý của Nhà nước nhưng thị trường BĐS và thị trường<br /> chứng khoán lại thăng trầm theo kiểu tự do.<br /> Vào năm 2009, gói kích cầu của Chính phủ cho thị trường với một<br /> phần đáng kể để phát triển nhà ở xã hội đã làm ấm lại thị trường BĐS.<br /> Nhưng ...