Điều chỉnh cách xác định tỷ lệ hao mòn của công trình trong Quyết định 129/BTC

Nhằm đa dạng hóa các cách xác định hao mòn, bài viết đề xuất mở rộng cách tính trong phương pháp tuổi đời, điều chỉnh công thức tính tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình đồng thời bổ sung thêm các ví dụ minh họa cho các phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn của công trình.
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Điều chỉnh cách xác định tỷ lệ hao mòn của công trình trong Quyết định 129/BTC Tham khảo<br /> <br /> Điều chỉnh cách xác định<br /> tỷ lệ hao mòn của công trình trong<br /> Quyết định 129/BTC<br /> TS. Nguyễn Ngọc Vinh<br /> <br /> P<br /> <br /> Trường Đại học Kinh tế TP. HCM<br /> <br /> hương pháp chi phí được vận dụng phổ biến trong nghiệp vụ thẩm<br /> định giá bất động sản (BĐS) ở nước ta, điểm khó khăn nhất trong<br /> phương pháp này là làm thế nào xác định tỷ lệ hao mòn của công trình<br /> (tài sản gắn liền với đất) một cách tương đối chính xác và tin cậy. Hiện nay trong<br /> Tiêu chuẩn (TC) số 8, Quyết định 129/BTC ban hành ngày 31/12/2008 có hướng<br /> dẫn 3 cách xác định tỷ lệ hao mòn của công trình được sử dụng rộng rãi tại các<br /> công ty thẩm định giá, tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện các cách xác<br /> định trên đã phát sinh những bất cập. Nhằm đa dạng hóa các cách xác định hao<br /> mòn, tác giả đề xuất mở rộng cách tính trong phương pháp tuổi đời, điều chỉnh<br /> công thức tính tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình đồng thời bổ sung thêm các<br /> ví dụ minh họa cho các phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn của công trình.<br /> Từ khóa: Hao mòn của công trình, xác định tỷ lệ hao mòn của công trình,<br /> thẩm định giá, phương pháp chi phí.<br /> <br /> 1. Cơ sở lý luận<br /> <br /> Theo Tiêu chuẩn số 8 (Quyết<br /> định 129/BTC), giá trị hao mòn<br /> của tài sản là sự giảm dần giá trị sử<br /> dụng và giá trị của tài sản do tham<br /> gia vào hoạt động sản xuất kinh<br /> doanh, do được sử dụng theo mục<br /> đích sử dụng của tài sản, do bào<br /> mòn của các yếu tố tự nhiên, do<br /> tiến bộ kỹ thuật…trong quá trình<br /> hoạt động của tài sản.<br /> Theo Đoàn Văn Trường (2006),<br /> sự giảm giá tích lũy là sự mất mát<br /> giá trị vì bất kỳ lý do nào tạo ra sự<br /> khác nhau giữa chí phí thay thế<br /> của tài sản với giá trị thị trường<br /> của tài sản giống nhau tại thời<br /> điểm thẩm định giá. Có 3 nguyên<br /> nhân gây giảm giá tích lũy: giảm<br /> giá tự nhiên, giảm giá do lỗi thời<br /> chức năng, giảm giá do tác động<br /> bên ngoài. Giảm giá tự nhiên là hư<br /> <br /> 72<br /> <br /> hỏng, xuống cấp trong quá trình sử<br /> dụng ví dụ như mối mọt, rỉ sét, lún<br /> sụt, bong tróc…do tác động từ việc<br /> khai thác sử dụng và ảnh hưởng của<br /> thời tiết, thiên tai. Giảm giá do lỗi<br /> thời chức năng phát sinh do sai sót<br /> trong thiết kế như trần quá thấp, ít<br /> nhà vệ sinh hay bố trí các diện tích<br /> sử dụng không hợp lý, thiếu đầy đủ<br /> trong kết cấu, thiếu các chức năng<br /> khác làm cho hạn chế việc sử dụng<br /> tài sản có hiệu quả như trần và<br /> tường thiếu cách âm…Giảm giá do<br /> tác động bên ngoài như khói bụi,<br /> tiếng ồn, quy định xây dựng quy<br /> hoạch như: khống chế độ cao trình,<br /> khoảng lùi, không cho phép làm<br /> hầm… làm giảm sút tính hữu dụng<br /> của công trình hay do tác động của<br /> chính sách thuế, suy thoái kinh tế,<br /> chính sách tín dụng, thay đổi quy<br /> mô dân số.<br /> Như vậy về lý thuyết thì sự hao<br /> <br /> PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 10 (20) - Tháng 05-06/2013<br /> <br /> mòn do 3 nguyên nhân: tuy nhiên,<br /> khi tính giá trị hao mòn của công<br /> trình trong thẩm định giá BĐS,<br /> thẩm định viên các nước ít khi tách<br /> ra làm 3 dạng để ước lượng giá trị<br /> hao mòn, bởi vì số lượng chi tiết<br /> và kết cấu của công trình rất đa<br /> dạng và phức tạp, tuổi đời kinh tế<br /> của từng hạn mục như móng, sàn,<br /> tường, mái …cũng rất khác nhau<br /> do vậy việc ước lượng tổng giá trị<br /> hao mòn (bao gồm cả 3 dạng hao<br /> mòn) là phương pháp thường xuyên<br /> được vận dụng hơn so với phương<br /> pháp tính hao mòn chi nhỏ.<br /> Theo tài liệu của Viện Thẩm<br /> định giá Mỹ, việc tính tỷ lệ hao<br /> mòn của công trình trong tiếp cận<br /> chi phí (The Cost Approach) được<br /> thực hiện bằng 3 phương pháp là:<br /> phương pháp chiết trừ từ thị trường<br /> (The Market Extraction Method);<br /> phương pháp tuổi đời (The Age-<br /> <br /> Tham khảo<br /> Life Method) và phương pháp chia<br /> nhỏ (The Breakdown Method)<br /> (Nguồn: The Appraisal Of Real<br /> Estate, 1980).<br /> l Phương pháp tuổi đời ước<br /> tính tổng hao mòn của công trình<br /> dựa trên tuổi đời kinh tế, tuổi đời<br /> hiệu quả và tuổi đời kinh tế còn lại<br /> với các nội dung sau:<br /> - Tuổi đời kinh tế (Economic<br /> life) là thời gian mà công trình tồn<br /> tại từ lúc xây dựng xong cho đến<br /> thời điểm công trình đó chấm dứt<br /> sự đóng góp vào giá trị của BĐS.<br /> - Tuổi đời hiệu quả (Effective<br /> age) là khoảng thời gian thực tế mà<br /> công trình đã phục vụ cho người<br /> chủ sở hữu của nó từ lúc xây dựng<br /> xong cho đến thời điểm hiện tại có<br /> tính đến việc duy tu, bảo trì và tình<br /> trạng khai thác sử dụng.<br /> - Tuổi đời kinh tế còn lại<br /> (Remaining economic life) là<br /> khoảng thời gian còn lại của công<br /> trình đóng góp vào giá trị của<br /> BĐS.<br /> l Phương pháp chiết trừ từ thị<br /> trường tính trên tổng hao mòn qua<br /> phương thức sau: từ các số liệu thị<br /> trường thẩm định viên ước lượng<br /> t ...