Vận dụng lý thuyết về địa tô trong quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam

Trong thời gian ngắn sự phát triển từ trạng thái nóng, bong bóng chuyển sang trầm lắng, đóng băng đã gây nhiều hệ lụy đến nền kinh tế nói chung, nhiều nhà kinh doanh BĐS nói riêng. Trong hàng loạt nguyên nhân, việc vận dụng các nguyên lý của kinh tế thị trường vào quản lý và sử dụng đất đai là một trong các nguyên nhân khiến thị trường BĐS phát triển thiếu bền vững, hiệu quả thấp. Bài viết đi sâu vào phân tích sự vận dụng lý thuyết về địa tô trong quản lý và kinh doanh BĐS nói chung, đất đai nói riêng để là rõ nhận định đó. Mời các bạn cùng tham khảo chi tiết nội dung bài viết!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Vận dụng lý thuyết về địa tô trong quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam VẬN DỤNG LÝ THUYẾT VỀ ĐỊA TÔ TRONG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM PGS.TS. Phạm Văn Khôi Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Lời mở đầu Đất đai là phạm trù xuất hiện với tư cách là những yếu tố kinh tế của thị trường BĐS ở Việt Nam những năm cuối của thế kỷ XX, qua các giai đoạn tự phát trước năm 1993, bùng nổ sôi động những năm 1999 - 2003, ngưng trệ (đóng băng) những năm 2004 - 2006 và giai đoạn phục hồi những năm 2007 đến nay của thị trường bất động sản (BĐS) nói chung, thị trường đất đai nói riêng. Sự xuất hiện của đất đai vào thị trường BĐS đã góp phần quan trọng vào việc huy động nguồn vốn lớn từ các BĐS, nhất là đất đai vào phát triển kinh tế - xã hội, là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý, trước hết là đất đai và các loại công sản khác thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách... Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS, trong đó có đất đai sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân cả ở đô thị và nông thôn, về gia tăng hiệu quả sử dụng đất và giảm thiểu các tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai. Trên thực tế, sự phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam đã bước đầu phát huy được những vai trò to lớn của thị trường đối với nền kinh tế. Tuy nhiên, do những nguyên nhân khác nhau, thị trường BĐS, nhất là thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã bộc lộ nhiều vấn đề tiêu cực, tác động xấu đến nền kinh tế. Trong thời gian ngắn sự phát triển từ trạng thái nóng, bong bóng chuyển sang trầm lắng, đóng băng đã gây nhiều hệ lụy đến nền kinh tế nói chung, nhiều nhà kinh doanh BĐS nói riêng. Trong hàng loạt nguyên nhân, việc vận dụng các nguyên lý của kinh tế thị trường vào quản lý và sử dụng đất đai là một trong các nguyên nhân khiến thị trường BĐS phát triển thiếu bền vững, hiệu quả thấp. Bài viết đi sâu vào phân tích sự vận dụng lý thuyết về địa tô trong quản lý và kinh doanh BĐS nói chung, đất đai nói riêng để là rõ nhận định đó. 1. Những lý thuyết cơ bản về địa tô và phân loại địa tô 1.1. Những lý thuyết về địa tô của các nhà kinh tế học cổ điển Theo các nhà kinh tế chính trị học cổ điển, địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền đất đai và tồn tại trong chế độ sở hữu đất đai, ở đó có sự tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Địa tô hiểu theo nghĩa chung nhất là các chi phí phải thanh toán để sử dụng đất vào các hoạt động kinh tế, xã hội, là một dạng hình đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất nhận được khi cho thuê đất; ngày nay thường gọi là phí sử dụng đất. Ngoài việc nghiên cứu địa tô trong sử dụng đất đối với ngành nông nghiệp, các nhà kinh tế học cổ điển đã nghiên cứu sang địa tô khu vực xây dựng. Địa tô khu vực xây dựng cũng là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai về kinh tế; địa tô đất xây dựng cũng tồn tại địa tô cấp sai 213 mà loại 'địa tô cấp sai này' cũng 'tuân thủ quy luật địa tô cấp sai nông nghiệp. Về mặt kinh tế, người sử dụng đất (thuê đất) phải trả địa tô cho chủ đất trước hết là vì quyền sở hữu về pháp lý cho phép chủ đất có quyền năng về sử dụng và khai thác mảnh đất và cho phép người khác sử dụng phần đất của mình trên cơ sở phân chia lợi ích. Thứ hai lợi nhuận siêu ngạch là kết quả chênh lệch được tạo ra do sử dụng đất so với các tài sản khác và giữa các loại đất khác nhau. Về mặt bản chất, giá trị của địa tô gắn liền với việc sử dụng đất vào các hoạt động kinh tế, xã hội. Do các đặc điểm về chất lượng của đất nên sử dụng đất vào các hoạt động kinh tế, xã hội sẽ tạo ra giá trị gia tăng và chất lượng khác nhau sẽ tạo ra giá trị gia tăng khác nhau. Tuy nhiên, giá trị gia tăng do sử dụng đất trong các hoạt động kinh tế, xã hội rất khó nhận diện. Vì vậy, việc nhận diện giá trị gia tăng do sử dụng đất thông qua phạm trù lợi nhuận. Người ta chỉ có thể nhìn thấy chúng khi có sự so sánh giữa lợi nhuận sử dụng đất với lợi nhuận không sử dụng đất. Về mặt nguồn gốc, địa tô hay khoản chênh lệch giá trị gia tăng do sử dụng đất vào các hoạt động kinh tế, xã hội do các nguồn gốc khác nhau. Căn cứ vào nguồn gốc hình thành, có thể phân địa tô thành các loại sau: (1) Địa tô tuyệt đối: Đây là loại địa tô mà người sử dụng đất, trước hết là các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp nhất thiết phải nộp cho chủ sở hữu đất, chủ yếu là địa chủ khi thuê quyền sử dụng đất để kinh doanh nông nghiệp. Về nguồn gốc của địa tô tuyết đối là do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thường thấp hơn trong công nghiệp. Vì vậy, với một lượng tư bản ứng ra như nhau, có tỉ suất giá trị thặng dư như nhau, nhưng giá trị thặng dư được tạo ra trong nông nghiệp bao giờ cũng cao hơn trong công nghiệp. Sự chênh lệch của giá trị thặng dư là do trong đất có độ phì tự nhiên, những yếu tố dinh dưỡng được tạo ra từ tự nhiên, được sử dụng vào quá trình tạo ra các sản phẩm nông nghiệp, nếu không có chúng người kinh doanh nông nghiệp phải bỏ ra chi phí để đầu tư. Như vậy, kinh doanh nông nghiệp trên đất luôn chi ra các khoản chi phí thấp hơn chi phí cần đầu tư khi kinh doanh không phải trên đất. Sự chệnh lệch đó chuyển thành lợi nhuận siêu ngạch giữa kinh doanh nông nghiệp so với kinh doanh phi nông nghiệp và đó chính là địa tô tuyệt đối. Điều kiện để có địa tô tuyệt đối là có sự tách rời giữa quyền sở hữu với quyền sử dụng đất, tạo nên sự cần thiết phải phân chia và trả lại lợi ích tạo ra từ địa tô tuyệt đối cho chủ đất. Nếu chủ đất là người sử dụng đất, đương nhiên phần này thuộc họ, vì thế địa tô tuyệt đối xuất hiện và tồn tại là không cần thiết. (2) Địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch là địa tô được tạo ra bởi sự chênh lệch giữa lợi nhuận từ sự kinh doanh đất có những điều kiện khác nhau. Trong đó có sự ...