Một số vấn đề về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Trong phạm vi bài viết "Một số vấn đề về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở" phân tích quy định pháp luật, nêu ra một số vấn đề bất cập, thực tiễn và kiến nghị giải pháp về hợp đồng mua bán nhà ở. Mời các bạn cùng tham khảo!
Nội dung trích xuất từ tài liệu:
Một số vấn đề về tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Nguyễn Hà Duy An, Hoàng Thị Thúy An, Trương Nguyễn Ngọc Anh, Đỗ Hoàng Dung, Đỗ Hoàng Tuyết Nhung Khoa Luật, Trường Đại học Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh GVHD: TS. Lê Ngọc ThạnhTÓM TẮTHợp đồng là một trong những phương tiện pháp lý chủ yếu để cá nhân tổ chức, trao đổi lợi ích nhằm thỏamãn nhu cầu nhân sinh. Hợp đồng còn đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triểnkinh tế vì nó là hình thức pháp lý cơ bản của sự trao đổi hàng hóa trong xã hội. Tuy nhiên trong thời gianvừa qua, hợp đồng mua bán nhà ở xảy ra với nhiều hình thức phức tạp, trong đó tình trạng hợp đồng muabán nhà ở không tuân thủ quy định pháp luật xảy ra phổ biến, tình trạng tranh chấp về hợp đồng mua bánnhà ở tại các tòa án ngày càng nhiều, … Những hình thức trên gây ảnh hưởng đến tình hình an ninh, xãhội, kinh tế của đất nước và quyền lợi của các bên tham gia giao kết hợp đồng. Trong phạm vi bài viết,nhóm tác giả đã phân tích quy định pháp luật, nêu ra một số vấn đề bất cập, thực tiễn và kiến nghị giảipháp về hợp đồng mua bán nhà ở.Từ khóa: Hợp đồng, mua bán, nhà ở, tài sản, lợi ích.1. ĐẶT VẤN ĐỀKhi cuộc sống ngày càng văn minh, xã hội ngày càng phát triển thì con người ngày càng chú trọng hơnđến việc nhà ở. Và chính vì thế vấn đề nhà ở luôn là sự quan tâm của tất cả mọi người và toàn xã hội. Ởbất kỳ quốc gia nào, nhà nước cũng đều phải quan tâm đến vấn đề nhà ở. Sự quan tâm đó thể hiện ở việcnhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định chi tiết về mua bán nhà ở để đáp ứng nhucầu cần thiết của tất cả mọi người. Nhưng vì mua bán tài sản này vẫn gặp nhiều khó khăn và tiềm ẩnnhững rủi ro pháp lý cao do các quy định của pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễnthi hành có nhiều bất cập. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp pháp của các chủ thể trong hợp đồng muabán nhà ở buộc pháp luật phải có những đổi mới căn bản để giải quyết vấn đề. Vì vậy, việc nghiên cứuvà làm rõ việc mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật thực sự rất cần thiết.2. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀỞ2.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ởHợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giaonhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhàvà trả tiền theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng. 1705Theo quy định tại Điều 430 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữacác bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán” [1].Theo khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bấtđộng sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” [1]. Cũng theo khoản1 Điều 107 BLDS 2015 quy định bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền vớiđất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật[1]. Như vậy, căn cứ vào những điều khoản trên thì hợp đồng mua bán nhà ở cũng như hợp đồn mua bántài sản, đều là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua vàbên mua trả tiền cho bên bán.2.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ởTrước hết, hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng mua bán tài sản do đó nó có đặc điểm là hợpđồng có tính chất song vụ. Căn cứ vào khoản 1 Điều 402 BLDS năm 2015 hợp đồng song vụ là hợp đồngmà mỗi bên đề có nghĩa vụ đối với nhau [1]. Từ tính chất cơ bản của hợp đồng song vụ chúng ta thấytrong hợp đồng mua bán nhà ở thì bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có quyền và lợi ích nhất định.Không bên nào chỉ có quyền và cũng không bên nào chỉ có thực hiện nghĩa vụ. Nghĩa vụ của bên này làlợi ích của bên kia và ngược lại. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở là những quy định tương xứngnhư: Bên bán có nghĩa vụ giao nhà và nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ giao tiền và tiếp nhận quyền sởhữu đối với ngôi nhà hoặc một phần của ngôi nhà. Để có cơ sở pháp lý bảo vệ quyền và lợi ích của cácbên thì cần phải công chứng, chứng thực để có căn cứ xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụcủa các bên. Với những quy định tương xứng trên thể hiện rõ hợp đồng mua bán nhà ở có tính chất songvụ.Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở có tính chất đền bù. Tính chất đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ởxuất phát từ nguyên tắc giao kết trong hợp đồng để đảm bảo quyền và lợi ích của các bên. Ngoài ra tínhchất đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở còn xuất phát từ tính chất của quan hệ hợp đồng là sự thỏathuận dựa trên cơ sở lợi ích của cá ...